Introduction
Personne morale ou personne physique, l’activité de marchand consiste à acheter et à revendre des biens immobiliers qu’ils soient à usage d’habitation, commercial ou mixte dans le but de réaliser un profit communément appelée « la marge ».
Il existe différents types d’opérations que ce soit une simple rénovation, une division parcellaire, la division d’un immeuble en plusieurs lots de copropriété etc. Ce n’est donc pas une activité comme les autres et qui peut être exercée à temps plein ou de manière occasionnelle. Quoiqu’il arrive, ce type de projet ne s’improvise pas et nécessite beaucoup de travail en amont, une appétence pour les problématiques immobilières, juridiques, financières et techniques.
Certaines opérations peuvent être risquées. Afin de pouvoir anticiper les différentes composantes d’un projet, il est souvent conseillé de parfaire des connaissances en matière d’urbanisme, de montage opérationnel, de droit immobilier, de travaux etc. Plusieurs organismes proposent des formations.
Nous avons donc souhaité vous en dire plus sur les étapes incontournables d’un projet de marchand de biens.
Le sourcing et la recherche d’opportunités
Première étape incontournable de tout projet…
L’objectif principal du marchand est l’achat revente d’un bien dans le but de réaliser une marge. Il s’agit donc pour lui d’acheter à un prix attractif qui lui permettra d’absorber le coût des travaux, l’ensemble des coûts liés à l’opération (honoraires d’agence, frais de notaire, frais bancaires etc) tout en dégageant une marge suffisante pour que la banque accepte le financement. Les banques demandent 20 % de marge.
La rentabilité d’une opération dépend donc grandement de la capacité du marchand à sourcer et négocier des biens à un prix bas. Avec le contexte de marché, cette étape devient de moins en moins simple mais reste envisageable si le marchand dispose d’un réseau d’intermédiaires de confiance et dynamique.
Pour dénicher la bonne opération, il faut visiter sans relâche et étudier dans le détail chaque opportunité en imaginant le potentiel de chaque bien :
- Travaux de rénovation simples ;
- Projet de surélévation du bâtiment avec dépôt d’un permis de construire ;
- Découpage parcellaire pour dégager une constructibilité additionnelle ;
Division d’un immeuble en plusieurs appartements pour une revente à la découpe ;
L’estimation et les simulations financières
Une fois l’opportunité identifiée, il convient très vite d’estimer plusieurs composantes :
- Le prix de revente de votre projet une fois les travaux réalisés ;
- Le coût des travaux et des autres frais nécessaires à la réalisation du projet.
En ce qui concerne l’estimation du bien à la revente, vous pourrez vous appuyer sur différents outils qui permettent d’appréhender le bon prix de marché. L’estimation sera basée sur les critères du bien (situation géographique, proximité du centre-ville et des transports en commun, nature des travaux réalisés etc).
Afin de simuler la rentabilité de vos projets, il vous faudra estimer avant tout le montant des travaux envisagés. Il faut donc pouvoir vous appuyer sur un entrepreneur de confiance. Une fois son retour, vous pourrez donc estimer le coût de revient de votre projet (coût d’acquisition, honoraires d’agence, frais de notaire, frais bancaires et coût des travaux). La différence entre le prix de revente et le prix de revient représente la marge que vous pourrez envisager sur le projet.
Matérialiser votre intérêt par une lette d’offre
Une fois les simulations finalisées, si vous considérez que le projet est viable, il conviendra donc d’officialiser votre intérêt auprès du propriétaire par l’intermédiaire de la lettre d’offre. Cette lettre reprend les caractéristiques du bien objet de votre offre, le montant de votre offre net vendeur et les conditions assorties (conditions suspensives ou non).
Les conditions suspensives peuvent être nombreuses avec notamment une condition d’obtention d’autorisation administrative (permis de construire ou autre), une condition de financement ou autre.
Le financement par l’intermédiaire du prêt bancaire
Il est très rare et non recommandé de financer la totalité d’une opération en fonds propres. Vous devrez donc quasi systématiquement passer par l’étape du financement bancaire.
Au-delà du contexte actuel, cette étape est toujours très chronophage et lourde en administratif. La banque vous demander de nombreux documents concernant les éléments suivants :
- Votre identité ou celle de la société via laquelle vous porterez votre projet ;
- Les statuts, le Kbis de votre société, liste des souscripteurs etc ;
- Vos extraits de comptes bancaires et vos encours de crédits ;
- Le détail de votre projet et la nature des travaux envisagés ;
- Un devis travaux pour confirmer le montant estimé ;
- Un avis de valeur d’une agence immobilière pour confirmer la valeur de revente estimée ;
Cette étape vous prendre un temps certain mais il est primordial de ne pas la négliger pour maximiser vos chances de décrocher votre financement.
L’acquisition et la signature de l’acte de vente
Une fois votre offre validée par le vendeur et votre accord de financement obtenu auprès de votre banque, il est donc possible de passer devant notaire pour acter l’acquisition du bien, objet de projet. La fiscalité du marchand est avantageuse avec l’application de frais de notaire réduits à hauteur de 2% en moyenne versus 7% pour un particulier. Pour bénéficier de cette exonération, vous devrez vous engager devant notaire à revendre le bien dans un délai maximum de 5 ans.
Si vous intégrez une condition suspensive de financement, à compter de la signature de la promesse de vente, vous aurez donc un délai de 2 mois pour le finaliser et obtenir votre accord de prêt.
En parallèle, le droit de préemption de la ville, plus communément appelé DIA, sera purgé entre la promesse et la réitération. Enfin, le délai entre la promesse et l’acte définitif est d’environ 3 mois sauf si vous signez sous condition d’obtention d’un permis de construire. Le délai sera donc lié au temps de l’instruction, de l’obtention et de la purge du PC soit environ 12 mois.
La mise en œuvre et le suivi de vos travaux
Une fois officiellement propriétaire du bien, vous pourrez donc entamer la mise en œuvre de vos travaux de rénovation, de construction, de surélévation ou autre en fonction de la nature de votre projet.
Etape importante de votre projet pour maîtriser votre budget et conserver la rentabilité de votre projet estimée en amont et communiquée à votre partenaire bancaire. Il faudra donc être présent régulièrement sur votre chantier, challenger vos entreprises travaux et optimiser la moindre dépense.
La revente de votre bien
En règle générale et quand vous le pouvez, il est conseillé d’anticiper la mise en vente de votre bien. En effet, cela vous permettra de réduire le temps de votre projet et d’optimiser les frais bancaires qui pèsent relativement lourd dans un bilan d’opération. Plus le bien est revendu vite, plus vous optimiserez la marge de votre opération.
Comme pour l’étape « sourcing », il est conseillé de s’appuyer sur des professionnels et ne pas gérer seul la revente de votre bien. Il s’agit d’une fausse bonne idée. Vous penserez gagner du temps mais c’est loin d’être toujours le cas. En revanche, n’hésitez pas à négocier les frais de l’agence immobilière et à choisir une agence compétitive en termes de frais d’agence.
Conclusion
Vous l’aurez compris, entreprendre un projet de marchand de biens requiert une multitude de compétences et le fait d’être rigoureux sur le suivi de son opération. La réussite de votre opération se niche dans le détail. Pour viser l’excellence opérationnelle et dans un but de maximiser votre marge, n’hésitez pas à vous faire accompagner.
