Introduction
Personne morale ou personne physique, l’activité de marchand consiste à acheter et à revendre des biens immobiliers qu’ils soient à usage d’habitation, commercial ou mixte dans le but de réaliser un profit communément appelée « la marge ».
Historiquement, il s’agit d’un métier très discret et sans réel statut juridique. C’est une activité non réglementée, vous n’aurez donc pas besoin d’être titulaire d’un diplôme spécifique ou de suivre une formation. En revanche, pour se lancer et réussir ses projets, il est nécessaire de disposer de solides connaissances sur le secteur de l’immobilier, des travaux, de l’urbanisme etc.
En France, on compte 30 000 marchands officiels dits professionnels de l’immobilier sans oublier les nombreux particuliers qui réalisent régulièrement des opérations immobilières. Un métier attractif depuis plusieurs années avec une croissance à deux chiffres du nombre de marchands tous les ans.
Quels sont les critères pour devenir marchand de biens ?
Vous serez considérés comme un marchand si vous remplissez les deux critères suivants :
- Faire de manière régulière des opérations d’achat-revente ;
- Souhait de réaliser un profit à court terme ;
Pour être qualifié de marchand de biens, il faut impérativement que vous achetiez le bien avec l’intention de le revendre dans un délai, souvent le plus court possible afin de limiter les frais et d’optimiser votre marge. C’est toute la différence entre un acte dit « civil » lorsqu’un particulier achète un bien immobilier dans un but de l’habiter ou le louer et un acte dit « commercial ».
Être qualifié ou non de marchand de biens vous permettra notamment de bénéficier d’une fiscalité réduite avec l’application de droits de mutation différents.
Quels sont les avantages du statut de marchand de biens ?
Comme nous le précisions précédemment, le premier avantage de la profession est son accessibilité. Tout le monde peut devenir marchand, pas besoin de diplômes ou de formations spécifiques.
La possibilité d’opter pour une structure juridique qui vous permettra d’optimiser votre fiscalité grâce à la déduction de nombreuses charges et notamment l’application des frais de notaire réduits à 2% versus 8 % en tant que particulier.
Autre intérêt du métier, la possibilité de démultiplier les projets et donc de gagner plus. En effet, en tant que particulier, vous serez rapidement limités en nombre de projet notamment par votre capacité d’endettement.
Quels sont les statuts possibles pour exercer votre activité de marchand ?
Le marchand opère en société et non pas en nom propre à la différence d’un particulier qui réalise un investissement immobilier.
La forme de société la plus adaptée reste la société commerciale avec différentes possibilités : EURL, SARL, SAS, SASU. Cela vous permettra d’être soumis à l’IS. De plein droit, l’EURL est soumise à l’IR mais vous pourrez opter pour l’IS. Pour faire le bon choix, vous devrez comparer votre tranche marginale d’imposition et le taux de l’IS.
La micro-entreprise : à éviter car cette forme juridique ne vous permet pas de limiter votre responsabilité. En d’autres termes, si vous contractez des dettes et que vous avez une défaillance, vos créanciers pourront saisir vos biens personnels.
La société civile immobilière (SCI) : une société au statut civil n’est pas compatible avec le statut de marchand de biens qui comme précisé est commercial. Autre possibilité, comme le pratiquent les promoteurs immobiliers, la création d’une SCCV (société civile de construction et vente). Seule contrainte, il faut une société par opération ce qui deviendra très lourd en démarches administratives et en coûts de constitution.
A ne pas oublier, l’importance de suivre votre comptabilité avec à la fin de chaque exercice un bilan et un compte de résultat. Vous devrez naturellement vous acquitter de l’impôt sur les sociétés et des cotisations sociales inhérentes à la forme de société choisie. Gros avantage, vous pourrez déduire l’ensemble de vos frais de votre chiffre d’affaires ce qui réduira considérablement votre assiette imposable.
Quelle est la fiscalité applicable aux marchands de biens ?
Premier poste d’imposition d’un marchand de biens : la marge générée par la revente de vos projets (différence entre les coûts et les recettes). En tant que professionnel de l’immobilier, vous ne raisonnerez pas par opération mais sur l’ensemble de votre exercice comptable.
Deux possibilités :
- Au barème progressif de l’impôt sur le revenu si vous avez optez pour une société de personnes. Vous devrez y ajouter les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.
- A l’impôt sur les sociétés si vous avez optez pour une SARL ou une SAS au taux de 15% pour un bénéfice inférieur ou égal à 38 120 € et 26,5 % au-delà.
Second poste de fiscalité, la TVA pour les marchands de biens. Par exception, le marchand peut être soumis à la TVA sur la marge de son opération. Il faut bien distinguer les deux cas suivants :
- Dans le cas où vous achetez un bien de plus de 5 ans dans le but d’y faire une légère rénovation, vous ne serez pas soumis à la TVA, vous devrez donc calculer vos coûts travaux en TTC et non HT.
Cas particulier : si votre projet porte sur un local commercial ou tertiaire et qu’il s’agit d’une transaction entre professionnels de l’immobilier alors votre cession sera soumise à TVA et vous pourrez récupérer la TVA sur vos dépenses.
- Si vous achetez un bien et que vous faîtes des travaux lourds qui pourraient être considérés comme une remise à neuf du bien alors, le prix de revente sera soumis à TVA tout en récupérant la TVA sur vos dépenses. Les travaux lourds concernent les fondations, les éléments de structure, les éléments de façades etc.
Quels sont les partenaires du marchand de biens ?
Les partenaires jouent un rôle essentiel dans le cadre d’un projet immobilier. Un bon marchand de biens est quelqu’un qui réussira à s’entourer d’une équipe d’experts dans chaque domaine. Le succès des projets dépendra grandement de la capacité du marchand à fédérer ses partenaires qu’ils soient : architecte, photographe, diagnostiqueur, géomètre, notaire, avocat, courtier, assurance, banque, agent immobilier investisseur privé, élus locaux etc.
D’autre part, pour la gestion de votre activité, des logiciels sont disponibles et vous permettront d’assurer le suivi de vos projet et l’optimisation de votre temps.
Conclusion
Vous l’aurez compris, devenir marchand de biens est simple et ouvert à tous alors n’attendez plus et testez vous sur un projet immobilier.
