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La Fiscalité du Marchand de Biens : Un Guide Complet

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ? 

Un marchand de biens est un acteur clé de l’immobilier en France, qui exerce une activité d’achat et revente (avec ou sans rénovation) de biens immobiliers.

La profession de marchand de biens demande une connaissance complète du marché immobilier, des compétences en gestion d’opérations, et une compréhension pointue de la fiscalité associée.

Le rôle du marchand de biens consiste principalement à acheter des biens immobiliers, les rénover si nécessaire, puis les revendre en dégageant une plus-value.

Les marchands de biens interviennent sur différents types de biens immobiliers, tels que des appartements, des maisons, des terrains, des locaux commerciaux, ou encore des immeubles. L’objectif principal étant de réaliser des bénéfices sur ces transactions immobilières.

Le statut de marchand de biens est différent de celui d’un investisseur immobilier, alors que les investisseurs immobiliers détiennent généralement des biens en location sur du long terme, les marchands de biens se concentrent sur des opérations de revente rapide. Ils sont souvent amenés à acquérir des biens en mauvais état, à les rénover ou à les réaménager, puis à les revendre pour réaliser un bénéfice, ce qui s’apparente à une activité commerciale.

Les marchands de biens doivent tenir compte de la réglementation en matière d’urbanisme, de construction et de fiscalité. Le respect des lois et des règlements est très important pour éviter d’éventuelles sanctions et pour garantir une gestion fiscale appropriée.

L’activité de marchand de biens peut être lucrative, mais elle comporte des risques et des complexités importants. La fiscalité du marchand de biens est complexe, et une gestion fiscale adaptée est essentielle pour optimiser les profits tout en restant en conformité avec les règles fiscales. Dans les sections suivantes, nous verrons en détail les aspects fiscaux spécifiques aux marchands de biens.

Les Impôts et la Fiscalité du Marchand de Biens ?

Sous quelle forme juridique l’activité de marchand de biens peut-elle être exercée ?

La profession de marchand de biens peut être exercée sous différents statuts, qui vont faire varier la fiscalité du marchand de biens.

Les statuts les plus fréquemment utilisés pour exercer la profession de marchand de biens sont les suivants :

  • L’Entreprise Individuelle (EI) : Un marchand de biens peut choisir d’exercer en tant qu’entrepreneur individuel, ce qui signifie qu’il est le seul responsable de l’entreprise. Dans ce cas, il est personnellement responsable des dettes de l’entreprise.
  • L’Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée (EIRL) : C’est une variante de l’entreprise individuelle qui permet au marchand de biens de définir un patrimoine professionnel séparé de son patrimoine personnel, ce qui lui offre une certaine protection en cas de dettes professionnelles.
  • La Société par Actions Simplifiée (SAS) : Une SAS est une forme de société qui offre une grande souplesse dans la gestion de l’entreprise. Un marchand de biens peut opter pour ce statut s’il souhaite travailler en collaboration avec d’autres partenaires par exemple.
  • La Société à Responsabilité Limitée (SARL) : La SARL est une forme de société dans laquelle la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports personnels. Cela peut être une option pour les marchands de biens qui souhaitent exercer leur activité en collaboration avec d’autres.
  • La société Anonyme (SA) : Une SA est une forme de société beaucoup plus complexe qui convient généralement à de plus grandes entreprises. Cependant, dans certains cas, un marchand de biens peut choisir ce statut s’il souhaite avoir une structure plus solide.

Le choix du statut dépend de plusieurs facteurs, tels que la taille de l’entreprise, la responsabilité souhaitée, les besoins de financement, et les objectifs à long terme. Il est fortement recommandé de consulter un professionnel de la comptabilité ou un conseiller juridique pour déterminer le statut le plus approprié pour l’exercice de la profession de marchand de biens, car la fiscalité et la responsabilité varient considérablement en fonction de la structure choisie.

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La fiscalité en entreprise individuelle (nom propre)

Un marchand de biens exerçant en tant qu’entreprise individuelle est soumis à l’impôt sur le revenu (IR) pour les bénéfices réalisés dans le cadre de son activité. Voici les points importants à considérer en matière de fiscalité pour un marchand de biens en entreprise individuelle :

L’Impôt sur le Revenu (IR): Les bénéfices réalisés par l’entreprise individuelle sont généralement inclus dans la déclaration de revenus de l’entrepreneur. Cela signifie que les gains tirés de la vente de biens immobiliers sont soumis à l’impôt sur le revenu au taux progressif en vigueur.

Il est progressif. Il comporte plusieurs tranches de revenu, qui correspondent chacune à un taux d’imposition différent, qui varie de 0 % à 45 %.

Tranches de revenusTaux d’imposition de la tranche de revenu
Jusqu’à 10 777 €0 %
De 10 778 € à  27 478 €11 %
De  27 479 € à  78 570 €30 %
De  78 571 € à 168 994 €41 %
Plus de 168 994 €45 %

Le taux d’imposition appliqué est dépendant de la situation familiale et des autres revenus du foyer (source impots.gouv).

En entreprise individuelle vous êtes également soumis aux cotisations sociales.

Les cotisations sociales que vous payez sont les suivantes :

  • Les cotisations sociales que vous payez sont les suivantes :
  • Assurance maladie et maternité
  • Indemnités journalières
  • Retraite de base
  • Retraite complémentaire
  • Assurance vieillesse, invalidité, décès
  • Allocations familiales
  • Formation professionnelle
  • CSG: CSG : Contribution sociale généralisée/CRDS: CRDS : Contribution pour le remboursement de la dette sociale

Les cotisations sociales sont calculées sur vos revenus professionnels.

La fiscalité en société

Le taux de l’impôt sur les sociétés est fixé pour toutes les entreprises, à un taux de 25 %, et ce quel que soit le niveau du chiffre d’affaires.

Un taux réduit est toujours applicable pour certaines entreprises

Taux réduit de l’IS 2023 :

Le taux réduit de l’IS de 15 % concerne les petites et moyennes entreprises (PME) dont le chiffre d’affaires HT est inférieur à 10 millions d’euros et dont le capital est entièrement reversé et détenu à au moins 75 % par des personnes physiques (ou par une société appliquant ce critère).

Depuis le 1er janvier 2023, ce taux réduit s’applique sur la part des bénéfices jusqu’à 42 500 euros . Au-delà, le bénéfice est imposé au taux normal de l’IS soit à 25 %.

Vous pourrez soit réinvestir les bénéfices soit sortir l’argent de la société via des dividendes :

Le prélèvement forfaitaire unique (PFU) est un impôt créé suite à la loi de finances pour 2018, qui s’applique aux revenus de l’épargne et du capital hors immobilier. Son objectif est d’alléger la fiscalité de l’épargne.

Le taux global du PFU est de 30 %, incluant 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Il s’agit d’un taux forfaitaire car ce taux ne prend pas en compte votre tranche d’imposition.

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Les opérations qui ne sont pas réalisées sous le statut de marchand de biens

La fiscalité de la plus-value immobilière pour un particulier dépend de plusieurs choses, notamment le type de bien immobilier vendu (résidence principale, résidence secondaire, bien locatif…), la durée de détention du bien et la nature du vendeur (particulier, professionnel).

Voici un aperçu des règles de la fiscalité des plus-values immobilières pour les particuliers, basées sur la réglementation :

1. Exonérations :

La résidence principale (RP) : La vente de la résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value.

Durée de détention : Un abattement est appliqué à la plus-value en fonction de la durée de détention du bien, conduisant à une exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

2. Taux d’imposition :

L’impôt sur le revenu : La plus-value immobilière est imposable à un taux forfaitaire de 19 %.

Prélèvements sociaux : Des prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent également.

3. Abattements pour durée de détention :

Pour l’impôt sur le revenu :

  • 6 % par an après la 5e année jusqu’à la 21e année de détention.
  • 4 % pour la 22e année.

Pour les prélèvements sociaux :

  • 1,65 % par an après la 5e année jusqu’à la 21e année.
  • 1,6 % pour la 22e année.
  • 9 % par an au-delà de la 22e année jusqu’à la 30e année.

4. Cas particuliers d’exonération :

Vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans : Exonération totale.

Première vente d’un bien autre que la résidence principale : Possible exonération sous certaines conditions.

Vente d’un montant inférieur à 15 000 euros : Les plus-values réalisées sur la vente de biens immobiliers d’une valeur nette inférieure à 15 000 euros sont exonérées.

Conclusion

Attention, lorsque vous réalisez une vente de bien immobilier, cette vente peut être requalifier en opération de marchand de biens et cela à donc de forte conséquence en termes de fiscalité.

Vous l’aurez compris, la fiscalité du marchand de biens peut être complexe, il est nécessaire de vous faire accompagner, votre choix doit se faire en fonction de votre situation et de vos projets.

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