Personne morale ou personne physique, l’activité de marchand consiste à acheter et à revendre des biens immobiliers qu’ils soient à usage d’habitation, commercial ou mixte dans le but de réaliser un profit communément appelé « la marge ».
Il existe différents types d’opérations que ce soit une simple rénovation, une division parcellaire, la division d’un immeuble en plusieurs lots de copropriété etc. Ce n’est donc pas une activité comme les autres et qui peut être exercée à temps plein ou de manière occasionnelle. Quoiqu’il arrive, ce type de projet ne s’improvise pas et nécessite beaucoup de travail en amont, une appétence pour les problématiques immobilières, juridiques, financières et techniques.
Concernant la fiscalité, l’activité de marchand est soumise à une TVA spécifique qui varie en fonction de la nature des projets (terrain à bâtir, terrain non constructible, immeuble avec bâti de moins de 5 ans ou de plus 5 ans).
Nous distinguons 3 cas d’application de la TVA sur un projet de marchand :
- Pas de TVA sur le projet ;
- TVA sur marge ;
- TVA totale sur le prix de vente ;
Nous avons donc souhaité vous en dire plus sur la fiscalité applicable aux projets d’achat-revente.
Exonération de TVA sur le projet
Dans ce cadre, le marchand a donc un régime de TVA similaire à celui du particulier. Au moment de la revente de son projet, le prix est donc totalement exonéré de TVA. En revanche, le marchand ne pourra donc pas déduire la TVA payée sur l’ensemble de ses dépenses (honoraires, travaux etc). La TVA supportée sur ces frais engagés n’est donc pas récupérable.
Afin de pouvoir être exonéré de TVA, il faut remplir certaines conditions qui sont les suivantes :
- Le bien doit avoir plus de 5 ans ;
- Le marchand ne doit pas engager des travaux de rénovation lourds au risque d’être requalifier en opération neuve et donc soumise à TVA ;
- Par son action, le marchand ne doit pas modifier la destination juridique du bien au risque d’être requalifié et donc soumis à TVA sur le prix de vente total ;
Application de la TVA sur marge
Le marchand dispose d’une autre option qui consiste à choisir la TVA sur marge. La marge brute étant le prix de revente diminué de tous les frais engagés pour la mise en œuvre du projet à savoir :
- Prix d’achat du bien ;
- Frais de l’intermédiaire (broker, agent immobilier…) ;
- Frais de notaire ;
- Frais d’études (géomètre, architecte, étude géotechnique…) ;
- Coût des travaux ;
- Frais bancaires ;
- Frais du marchand liés au projet (déplacement, restaurant, hôtel…)
Les conditions à respecter pour être soumis à la TVA sur marge sont les mêmes que pour être exonéré de TVA à savoir que le bien doit avoir plus de 5 ans et ne pas faire l’objet de travaux de rénovation lourds. Le sujet de la TVA reste un sujet complexe à appréhender, afin de ne pas commettre d’erreur dans l’appréciation de votre projet et de sa rentabilité, nous vous conseillons de faire appel à un expert-comptable pour confirmer vos hypothèses. Mal appréhender l’application de la TVA peut faire qu’un projet selon vous rentable, devienne lourdement déficitaire.
TVA totale sur le prix de vente
Lors de certaines opérations, le marchand n’aura pas le choix, il sera forcément soumis à la TVA sur le prix de revente de son bien. Comme précisé ci-dessus, il convient donc de bien appréhender ce sujet fiscal car il peut annuler tout le bénéfice d’une opération. D’autant plus que l’administration ne vous exonèrera pas de la TVA même si l’opération est déficitaire.
A l’inverse des projets non soumis à TVA ou soumis à la TVA sur marge, la TVA sur le prix de vente s’applique si le bien a moins de 5 ans ou si le bien a subit des travaux de rénovation lourds considérés comme une remise à neuf du bien.
Ce régime de TVA s’applique aussi sur les opérations de construction, de promotion immobilière et vente en VEFA, les terrains à bâtir, les surélévations ou projet d’agrandissement en général.
Le marchand devra donc payer une TVA sur le prix de vente total mais il pourra aussi déduire la TVA payée sur l’ensemble des frais liés à son opération notamment pour les travaux. L’acquéreur du bien devra lui aussi supporter la TVA. Si l’acquéreur est un professionnel, une société, personne morale, cela présente un intérêt car il pourra la récupérer et la déduire. A contrario, cette dernière ne sera pas récupérable si l’acquéreur est un particulier ou s’il s’agit d’un logement d’habitation.
Quelques applications concrètes en fonction de la nature des biens
1. Terrain non à bâtir vendu en terrain à bâtir :
Le terrain passe en constructible par la modification des documents d’urbanisme, l’identité juridique du terrain change, la TVA sera donc applicable sur le prix de vente total.
2. Terrain à bâtir vendu en terrain à bâtir :
Si le terrain a été acheté auprès d’un vendeur assujetti à la TVA et que la vente était soumise à TVA alors lors de la revente, la TVA s’appliquera sur le prix de vente total. Le marchand pourra également déduire la TVA payée sur le prix d’acquisition et les frais engagés. Dans le cas contraire, si l’achat s’est fait sans TVA alors la vente sera soumise à la TVA sur marge.
3. Division parcellaire d’un terrain attenant à une maison :
Si le marchand achète une maison avec son jardin et qu’il décide de faire une division parcellaire puis de revendre le terrain à bâtir alors le prix de vente du terrain sera soumis à la TVA totale. En effet, par l’acte juridique de diviser le terrain, il modifie l’identité juridique du terrain. Pour bénéficier du régime de TVA sur marge, il faut que le vendeur fasse la division lui-même avant la vente au marchand.
4. Démolition d’une construction sur un terrain bâti :
Le marchand achète une maison et son terrain, il décide de démolir la maison et de revendre le terrain à bâtir. Il change l’identité juridique du bien et sera donc soumis à la TVA totale.
Pour bénéficier de la TVA sur marge, il faut que le propriétaire vendeur se charge de la démolition de sa maison avant la revente au marchand.
5. Rénovation légère ou lourde :
Dans le cas d’une rénovation légère, la nature des travaux n’est pas de nature à requalifier le bien en neuf, la vente sera soumise à la TVA sur marge. Lors d’une rénovation lourde, le bien sera requalifier en neuf et donc le prix de revente total sera soumis à la TVA.
6. Surélévation d’une maison ou d’un immeuble :
Le marchand rénove la partie existante pour harmoniser avec la construction neuve liée à la surélévation et surélève la maison ou l’immeuble de plusieurs niveaux. L’applicable de la TVA sera mixte avec une TVA sur marge pour la partie existante rénovée et une TVA totale sur la partie neuve construite.
7. Agrandissement/extension d’une maison :
Idem que pour le cas de la surélévation, la partie existante rénovée sera soumis à la TVA sur marge et la partie neuve liée à l’extension sera soumise à la TVA totale.
La TVA n’est pas le seul impôt qui s’applique pour le marchand de biens
En effet, la fiscalité du marchand de biens ne se limite pas à la TVA mais il doit s’acquitter d’autres impôts :
- Taxe foncière sur les biens détenus par le marchand de biens ou sa société.
- Impôt sur les sociétés : le taux s’applique sur le résultat fiscal réalisé par la société. Le taux d’IS varie en fonction du montant du bénéfice (15% jusqu’à 42 500 € et 25% au-dessus).
- Flat tax sur les dividendes versés à hauteur de 30 % (17,2% de prélèvements sociaux et 12,8% d’impôts).
Conclusion
Vous l’aurez compris, la TVA est un sujet parfois complexe à appréhender et déterminant pour la rentabilité de votre opération. Utiliser un logiciel de gestion d’activité vous permettra de déterminer la TVA sur votre projet. Assurez-vous donc de l’application de la TVA avant de vous positionner sur l’achat d’un bien au risque d’être déficitaire.
