Introduction
Personne morale ou personne physique, l’activité de marchand consiste à acheter et à revendre des biens immobiliers qu’ils soient à usage d’habitation, commercial ou mixte dans le but de réaliser un profit communément appelée « la marge ».
Il existe différents types d’opérations que ce soit une simple rénovation, une division parcellaire, la division d’un immeuble en plusieurs lots de copropriété etc. Ce n’est donc pas une activité comme les autres et qui peut être exercée à temps plein ou de manière occasionnelle. Quoiqu’il arrive, ce type de projet ne s’improvise pas et nécessite beaucoup de travail en amont ainsi qu’une appétence pour les problématiques immobilières, juridiques, financières et techniques.
Par la mise en œuvre de ses projets, le marchand de biens engage sa responsabilité à plusieurs niveaux et peut s’exposer à des risques s’il ne souscrit pas aux assurances et garanties nécessaires.
Alors quelles sont les responsabilités du marchand de biens et comment ce dernier peut-il se couvrir en cas de problème ?
Les responsabilités du marchand
Considéré comme un professionnel de l’immobilier, le marchand de biens est garant des vices cachés d’un bien vendu. En d’autres termes, en cas de problème sur un bien à la réalisation de travaux par le marchand de biens, il pourra être tenu responsable et suspendu à deux issues :
- Une action estimatoire, l’acquéreur peut décider de conserver le bien tout en réclamant une indemnité d’un montant équivalent aux dommages causés ;
- Une action rédhibitoire, plus radicale, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente et donc la restitution du prix par le marchand ;
Il risque donc en cas de litige d’être condamné au paiement de dommages et intérêts ce qui peut avoir des conséquences très lourdes sur son activité. A la fois économiquement mais aussi en termes de notoriété sur le marché.
Le marchand de biens engage également sa responsabilité en tant que constructeur d’un bien immobilier et doit par conséquent, s’assurer de la solidité du bien livré et vendu à l’acheteur faute de quoi il pourra également être poursuivi.
Pour se couvrir au maximum vis-à-vis de ces différents risques, le marchand de biens peut et doit souscrire à plusieurs assurances.
Les assurances du marchand de biens
La loi Spinetta de 1978 impose au marchand de biens de disposer de certaines assurances. Lorsqu’un marchand rénove intégralement un bien immobilier et le revend, il est soumis à la responsabilité décennale soit 10 ans après l’achèvement des travaux.
Afin de se couvrir de ce risque, il doit souscrire à l’assurance dommages ouvrage et l’assurance de responsabilité décennale.
L’assurance de Responsabilité Civile Professionnelle (RCP)
Dans le cadre de son activité, malheureusement il peut parfois survenir des dégâts matériels et/ou corporels vis-à-vis d’autrui. La RCP lui permet dans ce cas de ne pas faire face seul aux coûts de réparation de ces dommages qui parfois peuvent s’avérer très très lourds. Elle permet au marchand d’être couvert lorsque sa responsabilité est engagée à la suite d’une faute, d’une erreur ou encore d’un vice caché.
Toutes les assurances ne proposent pas les mêmes assurances et les mêmes garanties. Il convient donc de prendre le temps de consulter plusieurs assurances et comparer les couvertures, les prestations comme le montant de la franchise par exemple qui peut être très variable d’une assurance à l’autre. Comme précisé, cette assurance est obligatoire et sera demandée par le notaire lors de la revente du bien.
L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)
Entre le moment ou le marchand finalise les travaux sur son bien et le moment ou il le revend, il peut parfois s’écouler plusieurs mois. A cet effet, il est impératif pour lui de souscrire à une assurance habitation qui lui permet une couverture contre les risques d’incendie, de vols, de dégâts des eaux etc).
La Dommage Ouvrage (DO)
Comme pour la RCP, la DO est obligatoire pour le marchand de biens si la nature des travaux l’implique à savoir une construction neuve ou considéré comme une remise à neuf. Il ne peut pas y échapper. La DO couvre tous les risques inhérents à la solidité du bien rénové/construit et revendu. Elle couvre le marchand d’éventuels vices et/ou malfaçons menaçant la structure du bien.
De nombreux autres risques sont également couverts par la DO comme les problèmes d’évacuation d’eaux usées, les fissures importantes, l’effondrement d’une toiture, les affaissements de plancher, les sujets d’étanchéités etc.
En cas de sinistre, la DO permet une indemnisation rapide des sinistrés car les délais sont encadrés par la loi.
L’assurance DO prend effet 1 an après la livraison du bien et prend fin 10 après la fin des travaux au moment ou la garantie décennale tombe. Le temps de la première année, le marchand de biens est couvert par sa garantie de parfait achèvement.
La garantie décennale
Si le marchand de biens conçoit l’intégralité de son projet sans faire appel à un maître d’œuvre ou un bureau d’études, il prend donc la place du maître d’œuvre et à l’obligation de souscrire à une garantie décennale, comprise dans l’assurance dommages et ouvrage. Le marchand est alors considéré comme un constructeur non réalisateur. Il faut que le projet soit considéré comme de la construction neuve.
L’Assurance Tous Risques Chantiers (TRC)
Contrairement aux précédentes, cette assurance est facultative et permet au marchand de se couvrir également contre les risques suivants :
- Inondations ;
- Effondrements ;
- Glissement de terrain ;
- Catastrophes naturelles ;
Au-delà des assurances obligatoires et facultatives, il existe ce que l’on appelle les garanties légales qui sont là pour couvrir les acquéreurs.
Les Garanties Légales
On distingue 3 grands types de garanties légales avec 3 durées différentes.
- Durée de 1 an : garantie de parfait achèvement. L’entreprise qui réalise les travaux est tenue responsable de tout désordre pendant 1 an après la livraison du bien. Les désordres couverts sont les suivants : problème de canalisation, revêtements de sols ou autre, un dysfonctionnement sur les portes, les fenêtres.
- Durée de 2 ans : garantie biennale. Un ballon d’eau chaude défaillant, une fenêtre ou une porte défaillante, un volet roulant en panne sont autant d’incidents couverts par l’entreprise ayant réalisé les travaux.
- Durée de 10 ans : garantie décennale. Cf ci-dessous.
Conclusion
Vous l’aurez compris, marchand de biens est un véritable métier qui vous expose à des risques et des responsabilités. Afin de vous en couvrir au maximum, ne négligez pas les assurances car le moindre oubli pourrait avoir raison de votre activité de manière définitive. Il est également essentiel de bien comprendre les implications fiscales liées à votre activité pour éviter des surprises désagréables.
De plus, une gestion rigoureuse du planning est cruciale pour assurer le succès de vos projets immobiliers.
