Qu’est-ce qu’un terrain viabilisé ?
Le marchand de biens, peut-être amené à viabiliser des terrains, par exemple lors d’une division foncière ou lors de la création d’un lotissement. Mais qu’est-ce qu’une viabilisation ?
La viabilisation d’un terrain concerne toutes les démarches et tous les travaux qui visent à raccorder une parcelle aux réseaux urbains de manière à ce qu’elle soit constructible et habitable. Cela concerne :
- L’eau
- L’électricité
- Le gaz
- Le téléphone
- Internet
- L’assainissement
La viabilisation d’un terrain est obligatoire pour obtenir un permis de construire, cela garantit que la parcelle respectent bien les règles d’urbanisme pour accueillir cette construction.
Etudier la faisabilité du projet
Analyser le PLU (plan local d’urbanisme)
Le plan local d’urbanisme est un document accessible en mairie (ou sur le site internet de la ville ou de la communauté de commune pour les PLUI) qui définit les règles d’urbanisme et plus particulièrement :
- Les règles pour implanter les constructions (hauteur, emprise au sol, distance…)
- Les restrictions liées à l’environnement (zones boisées, inondables…)
- Les servitudes d’utilité publique (droit de passages, réseaux…)
Votre analyse doit donc vérifier que vous respectez toutes les règles liées au PLU ou PLUI.
Obtenir un CU (certificat d’urbanisme)
Le certificat d’urbanisme vous informe sur différents points :
- Les obligations et droits liés au terrain
- Les réseaux publics disponibles (eau, électricité, assainissement)
- Les contraintes ou restrictions architecturales
Le CU est un document administratif indispensable, il existe deux types de CU, le certificat d’information simple et le certificat opérationnel.
Valider les contraintes techniques
Certains terrains peuvent être plus compliqués que d’autres à viabiliser :
- Topographie : un terrain en pente ou rocheux
- Accessibilité : un terrain éloigné ou difficile d’accès
- Distance : Un terrain éloigné des réseaux
Tous ces facteurs peuvent augmenter le coût de votre viabilisation
Les démarches administratives pour le raccordement
La déclaration préalable
La délaration préalable est la première étape lors d’une demande viabilisation d’un terrain.
Elle s’effectue avec un dossier à déposer à la mairie. Une fois la déclaration préalable obtenue vous pourrez ensuite faire les demandes de raccordement.
La demande de raccordement aux réseaux
Chaque type de raccordement demande une démarche auprès des gestionnaires. Chaque gestionnaire vous fera ainsi son devis.
- Eau potable : la demande doit-être effectuée au service de la gestion des eaux de la commune
- Electricité : surement le plus complexe, la demande doit-être réalisée auprès d’Enedis et est assez longue, il faut donc l’anticiper
- Gaz : la demande est à effectuer au fournisseur local
- Fibre et télécom : la demande est à effectuer auprès d’un fournisseur d’accès à internet comme Orange, Sfr, Bouygues ou Free.
Obtention des autorisations
Pour les travaux qui impactent le domaine public, comme la création de tranchées ou l’aménagement d’un accès, il est indispensable de demander une autorisation auprès de la mairie.
Permis d’aménager : si la viabilisation inclut des travaux significatifs (création de chemins d’accès).
Autorisation de voirie : obligatoire pour intervenir sur les routes ou trottoirs.
Préparation du terrain
Etude de sol
L’étude de sol est une étape obligatoire pour évaluer les caractéristiques du terrain :
- identifier les contraintes du terrain (roche, argile…)
- Adapter les travaux de raccordement
- Prévenir des futurs problèmes
Aménagement de l’accès au terrain
Pour travailler dans des conditions optimales et faire passer les engins de chantiers et les ouvriers vous devrez créer un chemin d’accès.
- Chemin provision en gravier par exemple
- Chemin définitif
Délimiter les zones de travaux
Les zones doivent être préparées pour accueillir les réseaux (eau, électricité, gaz, télécoms, etc.) :
Terrassement : réalisation des tranchées à des profondeurs adaptées aux normes en vigueur.
Marquage au sol des emplacements des conduites.
Respecter les distances réglementaires entre les différents réseaux pour des raisons de sécurité (exemple eau potable éloignée des eaux usées).
La préparation du terrain est une étape clé dans votre viabilisation.
Estimation des coûts de la viabilisation
En fonction de votre terrain les coûts de viabilisation peuvent varier mais néanmoins vous pouvez estimer certains coûts
Raccordement à l’eau potable : entre 500 € et 2 000 € selon la distance au réseau.
Raccordement à l’électricité : entre 1 000 € et 3 000 € (voire plus si le terrain est éloigné des infrastructures).
Assainissement :
- Raccordement au tout-à-l’égout : environ 1 500 € à 5 000 €.
- Système autonome (fosse septique ou micro-station) : entre 6 000 € et 15 000 €.
Télécommunications et Internet : environ 500 € à 1 500 €.
Aménagement d’un accès au terrain : coût variable, de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros selon les travaux nécessaires (terrassement, gravier, etc.).
Vous l’aurez compris une viabilisation s’anticipe et surtout se budgétise. Cela peut représenter un coût important dans votre projet.
