Quelles sont les raisons de cette nouvelle crise immobilière ?

Depuis maintenant 1 an, nous subissons de plein fouet une crise immobilière qui a de nombreuses conséquences sur le secteur de l’immobilier. Cette crise impacte tout le monde :  vendeurs, acquéreurs, notaires, entrepreneurs, agents immobiliers, fournisseurs sans oublier les marchands de biens. Elle impacte également l’Etat qui perçoit à la fois moins de taxe d’aménagement sur les autorisations administratives et moins de droits et taxes sur les frais de notaire (reversés à l’Etat et aux collectivités locales).

Alors quelles sont les raisons de cette crise ?

Le taux d’endettement 

Le 29 septembre 2023 la HCSF a imposé des règles plus strictes aux banques concernant le taux d’endettement des particuliers, qui ne doit désormais plus dépasser les fameux 35% et tout en limitant la durée des prêts à 25 ans.

Cela a eu plusieurs impacts sur les banques :

• Elles ont mis fin au mode de « calcul différentiel » de l’endettement qui était surtout utilisé pour les investisseurs locatifs. En effet, avec ce mode calcul, les revenus d’activité et les revenus locatifs étaient comptabilisés de manière indépendante.

Exemple : si vous aviez un prêt de 1 000 euros et que vous perceviez 1 000 euros de revenus locatifs (qui étaient pondérés à 70%), vous aviez 1000-700 = 300 euros de différentiel. Votre salaire est de 4 000 euros, on enlevait les 300 soit 3 700 euros de revenus (reste à vivre) qui était pris en compte pour la capacité d’endettement de votre futur emprunt !

Désormais, le calcul est complètement différent ce qui limite drastiquement la capacité d’endettement des ménages et des investisseurs.

Avec la méthode de calcul actuelle, si vous avez 1 000 de revenus locatifs, ils viennent s’ajouter à votre salaire donc 5 000 euros avec une mensualité de prêt à hauteur de 1 000 euros. Vous avez donc déjà un endettement de 20%. Il vous reste donc 750 euros de capacité d’emprunt pour arriver à 35 %, vous êtes donc bloqués !

• Les banques ne tiennent plus compte du reste à vivre. Vous avez un reste à vivre de 8 000 euros tous les mois, si votre endettement est supérieur à 35% alors vous ne pourrez plus emprunter.

• Les banques ont une dérogation d’environ 20% des prêts pour aller au-delà des 35%, mais elle ne l’utilise que très peu.

Les acquéreurs sont donc très fortement impactés par cette réforme du taux d’endettement, qui rend très compliqué l’investissement locatif.

Les diagnostics de performances énergétiques (les fameux DPE…)

Les fameux DPE, vous en avez probablement entendu parler de nombreuses fois. Pièce incontournable à la vente de votre bien. Il est obligatoire de réaliser un DPE afin de connaître la performance énergétique de votre bien. Jusque-là rien d’anormal, nous dirions même au contraire… sauf que la méthode d’appréciation ne cesse d’évoluer et qu’une grande partie des logements en France (surtout les appartements de petite surface et les maisons) se retrouvent en E, F et G. La conséquence directe ?… vous ne pourrez bientôt plus les louer.

• les logements classés G à compter de 2025 ;
• les logements classés F à compter de 2028 ;
• les logements classés E à compter de 2034.

Et pour remonter la note, c’est quasiment mission impossible !

Exemple : les préconisations pour un appartement de 25 m² à Paris

– isolation par l’extérieur : bon courage pour un immeuble Haussmannien ;

– mise en place d’un système de pompe à chaleur ;

Alors que vont devenir ces logements ? Les biens en F et G ne se vendent plus du tout sur le marché de l’immobilier, ils font « peur » aux potentiels acquéreurs. La méthode d’appréciation va-t-elle être modifier pour les petites surfaces ?

Pour les maisons en F et G, un audit énergétique a été ajouté aux pièces obligatoires à la vente. Son objet, vous indiquer les futurs travaux à réaliser, encore des frais supplémentaires pour les vendeurs (entre 700 et 1 200 euros).

Le plafonnement des loyers à Paris et sur 23 autres villes de France (Lille, Bordeaux, Lyon, Montpellier etc.)

Pour favoriser l’accès au logement aux plus grands nombres, de nombreuses municipalités ont mis en place le système de plafonnement des loyers. Une contrainte supplémentaire pour les personnes qui souhaitent mettre en location leur appartement. Cette réforme qui part d’une bonne intention a eu l’effet inverse.

• Le montant du loyer : il est fixé par rapport à l’adresse du bien et le fait d’être meublé ou non, sans aucun autre critère.

Prenez par exemple un appartement de 40m2 au 5^ème étage, très lumineux, avec une cuisine complétement équipée, des travaux d’isolation, un magnifique parquet… il aura le même plafonnement qu’un appartement au 1er étage et complètement vétuste limite insalubre.

Alors oui, vous me direz qu’il existe le système des compléments de loyers pour parer à cela mais encore une fois, tout est très flou. De nombreux locataires mettent en place des procédures pour se faire rembourser les compléments de loyers et même dénoncer les propriétaires à la mairie.

• Conséquence directe de cet encadrement : les propriétaires se tournent vers des locations courtes durées (Airbnb, Abritel, Booking) ou la signature de baux dits « civil » qui eux permettent le déplafonnement et donc d’améliorer la rentabilité du bien.

Le coût du financement avec l’augmentation des taux d’intérêts

Les taux n’ont jamais cessé d’augmenter depuis maintenant 1 an, pour passer d’environ 1% à presque 5% et l’augmentation continue…

Quand on empruntait 500 000 euros à 1%, la mensualité était de 1 926 € sur 25 ans (avec un coût de crédit de 77 800 €).

 Aujourd’hui, avec 5%, votre mensualité est de 2 965 € soit 54% d’augmentation ! (avec un coût de crédit de 389 335 €) ! la différence est énorme et cela se répercute directement sur votre capacité d’achat. Soit, vous ne pouvez plus du tout acheter, soit vous achetez moins grand… De nombreux foyers mettent donc en attente leur projet d’achat.

Le coût des travaux

Le coût des matériaux a explosé d’environ 30% depuis quelques années. Les travaux de rénovation et de construction coûtent donc beaucoup plus cher. C’est une des raisons pour lesquelles le nombre de construction de maison individuelle est en chute libre (-50%).

Il suffit d’aller voir dans les magasins de bricolage pour constater qu’il y a beaucoup moins de monde qu’avant, que le montant des paniers moyens est beaucoup plus bas etc.

La conjoncture

D’une manière générale et lié à l’inflation, le pouvoir d’achat des Français baissent, tout a augmenté : l’électricité, les transports, l’alimentation, les matériaux, les taxes… Sans évoquer le sujet de la Covid et de l’instabilité internationale liée aux différents conflits géopolitiques. Autant de facteurs supplémentaires qui impactent indirectement le secteur de l’immobilier.

Conclusion

Nous opérons dans un contexte très tendu, mouvant et inflationniste. Pour autant comme dans toute période de crise, il y a et il y aura de nombreuses opportunités à saisir. Il faut donc continuer de prospecter, d’étudier des projets, d’entretenir vos réseaux etc.