Personne morale ou personne physique, l’activité de marchand consiste à acheter et à revendre des biens immobiliers qu’ils soient à usage d’habitation, commercial ou mixte dans le but de réaliser un profit communément appelée « la marge ».
Il existe différents types d’opérations que ce soit une simple rénovation, une division parcellaire, la division d’un immeuble en plusieurs lots de copropriété etc. Ce n’est donc pas une activité comme les autres et qui peut être exercée à temps plein ou de manière occasionnelle. Quoiqu’il arrive, ce type de projet ne s’improvise pas et nécessite beaucoup de travail en amont ainsi qu’une appétence pour les problématiques immobilières, juridiques, financières et techniques.
En tant que marchands, il est souvent question de s’associer ou non. L’association peut être faite à deux, à plusieurs ou sous forme différente par l’adhésion à un réseau de marchand de biens. A la question faut-il s’associer pour un marchand de biens, il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse. La réponse dépend de nombreux paramètres et surtout de savoir quels sont vos objectifs.
Les avantages d’une association
Comme nous le précisions en introduction, le marchand est confronté à l’envie et l’intérêt de s’associer que ce soit à un autre marchand, un groupe d’autres marchands ou encore un réseau d’adhérents ou de franchisés.
S’associer présente de nombreux avantages au quotidien et aux fins de booster votre activité mais elle dépend de nombreux paramètres personnels.
L’avantage principal concerne le marchand de biens sans fonds propres qui souhaite réaliser une première opération. L’association est le seul moyen pour lui de faire cette opération en apportant autre chose comme le sourcing du projet, la gestion opérationnelle du projet, les prestataires nécessaires au projet ou autre. Sans capital, même si cela reste plus difficile, ce n’est pas impossible. Il est impératif d’être complémentaire et de trouver un associé qui ne dispose que du capital et pas du temps pour gérer le projet.
Faire quelque opération via ce montage vous permettra de vous constituer un petit capital afin d’envisager vos propres opérations.
Trouver le bon partenaire, disposé à vous faire confiance en apportant les fonds propres nécessaires au projet ne sera pas simple.
Sauf relation particulière, il faudra convaincre ce partenaire à l’instar d’un partenaire bancaire classique type banque. Le convaincre par la présentation d’un dossier structuré, clair et détaillée de nature à rassurer le partenaire potentiel quant à votre capacité à gérer le projet. Afin d’optimiser son temps et la gestion de ses projets, certains logiciels de gestion existent. MaBrik Immo, logiciel de gestion dédié à l’activité de marchand de biens, vous permet entre autre de générer automatiquement votre dossier de financement prêt à être présenter au partenaire. Ce dossier comprendra toutes les informations nécessaires (présentation de l’associé, du bien visé, du projet envisagé, de la programmation travaux, du budget prévisionnel, du calendrier prévisionnel etc). Souvent minimisé par le marchand, un dossier de financement bien structuré produit 50% du travail de persuasion du partenaire.
Il vous faudra être irréprochable sur l’aspect maitrise du projet et présentation car en tant que néo marchand, vous ne pourrez pas témoigner d’une quelconque expérience.
L’association permet également de monter en compétence et gagner en indépendance plus vite. En effet, réaliser vos premiers projets en association vous permettra d’observer et d’apprendre sur les tâches où vous manquez d’expérience et ainsi devenir autonome plus rapidement. L’association de compétences a toujours été efficace quel que soit le domaine d’activité. Sourcer plus de projets, trouver plus facilement des solutions aux problèmes rencontrés, disposer de plus de partenaires, optimiser vos dépenses représentent autant d’intérêts dont vous bénéficierez en vous associant.
Une autre forme d’association se fait par l’intégration d’un réseau existant. Il peut s’agir d’un réseau d’adhérents ou de franchisés. Ces réseaux vous apportent un cadre, des partenaires permettant d’accéder plus facilement à des opportunités, des financements, des artisans etc. L’inconvénient principal de ces réseaux est le coût. En effet, l’adhésion est relativement onéreuse. Il faut compter a minima 10 000 € par an pour les moins élevés et plus de 20 000 € pour les plus chers. Ce choix ne concerne donc pas les marchands ne disposant pas de fonds propres.
Les inconvénients de l’association
Beaucoup d’avantages à s’associer, pour autant, il faut être rester prudent. Cela n’est pas évident mais tentez d’être convaincu de la personne avec qui vous vous associez. Se retrouver engagé avec une personne sur un projet immobilier autrement long et engageant financièrement n’est pas simple et peut vite s’avérer délicat si l’association se fait avec une personne que vous ne connaissez pas vraiment. Vous risquez de la découvrir pendant l’opération et à la moindre difficulté, les choses risquent de mal se passer.
Au-delà de l’opération concernée qui pourrait mal se passer, une mauvaise association peut engendrer une mauvaise réputation sur le marché et vis-à-vis de potentiels futurs partenaires. Il est fortement recommandé de vous renseigner sur la personne avec laquelle vous souhaitez vous associer à l’instar d’un recrutement d’une personne au sein de votre société.
Il est impératif de tout faire pour trouver une personne partageant les mêmes valeurs, ayant l’habitude de gérer la même typologie d’opérations ou encore travaillant avec les mêmes types de biens. Si ces critères ne sont pas réunis, faîtes confiance mais il vous faudra au moins assurer le critère proximité de l’associé (ami, famille ou autre).
Au-delà de trouver l’associé qui correspond, il est important d’encadre les choses juridiquement parlant par la signature d’un contrat de partenariat, d’un pacte d’associé ou de statuts détaillés dans le cadre de la création de l’entreprise. Notamment dans le cas ou vous n’apportez pas les fonds propres mais le projet ou votre temps pour gérer l’opération. Signer un pacte précisant ce que chacun amène et les règles de distribution de la marge générée par la société ou l’opération est primordial pour garantir vos intérêts. Dans ce cas, il est notamment recommandé d’utiliser la SEP (société en participation).
Dans le cas où vous disposez des fonds, choisissez un montage plus classique comme la mise en place d’une SAS ou SARL avec l’apport de chacun au capital social de l’entité.
Concernant les aspects juridiques et structuration, il ne faut pas hésiter à vous faire conseiller et accompagner le plus en amont possible. Consultez un expert-comptable sur les différents montages possibles ou encore un avocat fiscaliste.
Conclusion
Vous l’aurez compris, l’association est très pratiquée et devient assez vite incontournable pour le marchand de biens. Pour autant, l’association nécessite beaucoup de prudence et de réflexion en amont. Ne vous précipitez jamais à vous associer au premier venu avec l’attrait d’une marge importante. Les conséquences seraient beaucoup trop lourdes et pourraient avoir raison de votre avenir en tant que marchand. Soyez prudent et les choses viendront.
