Le marchand de biens, professionnel de l’achat revente de bien immobilier, a besoin de trésorerie pour pouvoir démultiplier les opérations. Il devra donc avoir recours à des partenaires financiers :
- Les banques
- Les plateformes de crowdfunding
- Les investisseurs privés
Dans les cas il faudrait montrer que votre projet tient la route et que tous les indicateurs sont au vert ! Alors quels sont les éléments indispensables à intégrer dans votre dossier de financement en tant que marchand de biens, des éléments qui feront la différence par rapport à votre dossier.
Une simulation financière claire et précise présentée sous forme de tableau
C’est la partie la plus importante de votre dossier, c’est grâce à cette partie que votre partenaire financier déterminera si votre projet immobilier est rentable. Vous devez faire figurer dans votre simulation les éléments suivants :
- L’acquisition : Prix d’achat, frais d’acquisition, et les frais d’agence constitut le montant global de votre acquisition
- La revente : Le montant prévisionnel de vente de chacun de vos lots, la surface des lots et le régime de TVA associé
- Les dépenses : Le montant détaillé de vos dépenses avec les travaux, les frais d’architecte, de géomètre ou autres, et les lots concernés par vos dépenses
- Le résultat de votre opération avant financement : Le chiffre d’affaires global, le montant total des dépenses, la TVA à payer, la marge, la marge nette de TVA, le pourcentage de marge ainsi que la rentabilité
- Le financement : Les frais financiers détaillés, avec les intérêts, la commission d’engagement, les frais de dossiers, l’hypothèque et l’assurance, ainsi que le montant global des frais financiers
- Le résultat après financement : il reprend les mêmes résultats qu’avant le financement mais après les frais financiers
Vous avez donc un récapitulatif complet de l’aspect financier de votre projet
Une estimation du bien acheté et du ou des lots que vous allez revendre
Il est essentiel pour vos partenaires de savoir si vous avez acheté au bon prix (en tout cas que vous n’avez pas surpayé votre bien) et à quel prix vous pourrez potentiellement revendre les différents lots créés. Pour cela vous devez prendre en compte différents éléments :
- Le nombre d’habitant dans la ville et dans le quartier
- Les revenus des habitants de la ville et du quartier
- La typologie des biens dans la ville et dans le quartier
- L’évolution des prix immobiliers
- La durée moyenne de vente des biens
- Les dernières ventes dans le quartier
- Les biens en vente dans le quartier
- Les biens invendus
Il est important pour votre estimation de se baser sur différentes sources de données et surtout sur votre expérience du terrain.
Un calendrier de l’opération
Votre partenaire financier doit avoir un timing précis de votre opération, est-ce un projet sur 6, 12, 24 mois ? De plus les frais financiers si votre opération est trop longue, peuvent vous faire passer d’un projet rentable à un projet non rentable et donc non finançable.
Votre calendrier prévisionnel doit intégrer les dates suivantes :
- Date de signature de la promesse de vente pour l’achat du bien
- Date limite d’obtention de votre financement
- Date de signature de l’acte définitif l’achat du bien
- Date de dépôt de dossier si vous avez des autorisations administratives
- Date de l’autorisation administrative
- Date de purge de votre autorisation administrative
- Date de début de travaux
- Date de fin de travaux
- Date de signature de la promesse de vente pour la vente de chaque lot
- Date limite d’obtention du financement acquéreur
- Date de signature de l’acte définitif pour la vente de chaque lot
Avec toutes ces dates votre partenaire financier pourra se projeter dans votre opération.
Le descriptif de votre projet
Vous devez expliquer clairement en quoi consiste votre projet, de manière à montrer comment vous créez de la valeur et comment vous transformer ou non votre projet.
- Type de bien
- Type de travaux (ou pas de travaux)
- Lots à venir
- Caractéristique du bien
- Localisation
- Diagnostic de performance énergétique
- Plans, photos ou autre document concernant le bien
Vous pouvez également rajouter tous les éléments qui permettront de mieux comprendre votre projet, de le visualiser. Votre partenaire doit intégrer clairement ce que vous allez acheter, et ce que vous allez vendre.
Un tableau des dépenses
Décrivez précisément les dépenses de votre projet et montrez ainsi que vous avez bien évalué tous les coûts liés à votre opération
- Travaux de gros œuvre
- Travaux de second œuvre
- Coût préparatoires
- Assurances spécifiques
- Impôts et taxes
- Aménagement intérieur
- Aménagement extérieur
Il faut penser à toutes les dépenses de votre projet, vous devez également prévoir une marge pour sécuriser le résultat de votre opération.
Plus vos dépenses seront précises plus votre marge le sera également. Montrez à votre interlocuteur que vous êtes professionnel et que vous avez envisagez tous les scénarios.
Une présentation complète de votre entreprise
Souvent oublié dans le dossier de financement la présentation de votre entreprise est un élément clé pour obtenir vos financements. En plus de toutes les informations classiques comme le SIRET, le numéro de TVA, l’adresse du siège social de l’entreprise, les associés, ou encore les informations de contacts, vous pouvez ajouter par exemple une description de vos différentes activités ou encore les valeurs de l’entreprise.
N’oubliez pas de joindre tous les documents de votre entreprise en annexe :
- Kbis
- PV d’AG
- Statuts
- Liste des souscripteurs
Une présentation détaillée des associés
Comme la présentation de votre entreprise, la présentation des associés est un élément majeur de votre dossier de financement, les financeurs attachent beaucoup d’importance à la personne qui pilote le projet, vous pouvez donc mettre en avant différents points :
- Votre expérience dans l’immobilier
- Vos diplômes et formations
- Vos expériences passées, même hors immobilier, de manière à montrer que vous êtes capables de gérer un projet
Le financeur vous demandera également votre patrimoine immobilier et mobilier, prenez les devant et intégrez-le directement dans votre dossier.
Les références de vos précédentes opérations
Les investisseurs aiment voir que vous avez déjà réalisé d’autres opérations similaires et que vous avez réussi à en dégager une bonne marge ! Vous devez leur montrer que vous maîtrisez votre sujet en présentant les chiffres de vos précédentes opérations
- Localisation
- Chiffre d’affaires
- Marge / rentabilité
- Type de projet
Conclusion
En intégrant de manière automatique ces 7 éléments vous favoriserez ainsi une analyse plus rapide de vos dossiers de financement et augmenterez vos chances d’être financés en tant que marchand de biens. Le dossier de financement est un des éléments les plus important de votre activité de marchand de biens.
