Des baux réels au bon prix d’achat
Examinez les occupants, les travaux et les délais pour préparer une revente compatible avec votre financement.
Avant d’acheter un immeuble occupé, vérifiez trois éléments : les droits attachés à chaque occupation, la faisabilité des travaux et une valeur de revente compatible avec les baux. Un loyer encaissé pendant le portage peut soutenir la trésorerie, mais une libération incertaine peut décaler toute l’opération.
Acheter un immeuble occupé peut permettre de reprendre des revenus existants et de préparer une revente en bloc ou par lots. Pour un marchand de biens, l’analyse doit toutefois aller plus loin que le rendement affiché : le prix de sortie dépend de ce qui pourra réellement être vendu, dans quel état et à quelle date.
Le bon réflexe consiste à construire un dossier par logement, puis à rapprocher les contraintes locatives du programme de travaux et du bilan financier. Ce guide porte principalement sur les immeubles d’habitation en France métropolitaine ; les commerces et les régimes particuliers demandent une analyse distincte.
Acheter un immeuble occupé : définir sa stratégie de revente
Définissez votre sortie avant de négocier le prix d’entrée. Un même immeuble peut intéresser un investisseur qui conserve les locataires, un acquéreur qui souhaite habiter un appartement ou un opérateur qui reprend l’ensemble. Ces acheteurs n’évaluent pas les mêmes revenus, travaux et délais.
Revendre occupé
Valorisez les loyers vérifiés, la qualité des baux, l’état du bâtiment et les charges futures. En bloc ou par lots, la demande visée sera surtout celle d’investisseurs.
Revendre libre
Établissez pour chaque logement une voie de libération juridiquement possible et un calendrier réaliste. Une promesse orale de départ reste une hypothèse fragile.
La division et la libération sont deux sujets différents : créer des lots de copropriété ne met pas fin aux baux. Construisez aussi une solution de repli, par exemple la revente occupée des logements dont la libération ne serait pas acquise.
Auditer les baux et la situation de chaque occupant
Identifier le contrat réellement applicable
Récupérez les baux signés, leurs annexes et tous les avenants. Relevez la date d’effet, la durée, la prochaine échéance, les titulaires, les annexes louées et les éventuels congés. Vérifiez que les locaux visités correspondent aux locaux désignés dans les contrats.
Ne déduisez pas le régime du bail du seul mobilier présent. Identifiez les locations vides, meublées, étudiantes, les baux mobilité, les logements conventionnés et les éventuels baux soumis à la loi de 1948. Un logement sans contrat écrit ou occupé après une échéance exige une qualification précise ; son statut ne se résume pas à « libre prochainement ».
Rapprocher les loyers annoncés des encaissements
Demandez un historique suffisamment long pour repérer les retards, les régularisations et les accords de paiement. Pour chaque lot, séparez le loyer hors charges, les provisions et les sommes effectivement reçues. Examinez aussi les justificatifs des révisions et les règles locales d’encadrement applicables.
| Dossier | Documents | Ce qu’ils permettent de vérifier |
|---|---|---|
| Occupation | Bail, avenants, état des lieux, inventaire du mobilier, congés et preuves de réception. | Régime locatif, périmètre loué et échéances opposables. |
| Recettes | État locatif daté, comptes locataires et justificatifs d’encaissement, idéalement sur 24 mois. | Écart entre loyers théoriques et revenus réellement perçus. |
| Charges et garanties | Décomptes, régularisations, dépôts de garantie, cautionnements et contrats d’assurance concernés. | Dépenses restant au bailleur et conditions des garanties. |
| Litiges et travaux | Réclamations, procédures, décisions, sinistres, diagnostics et engagements de travaux. | Risques de dépenses, de baisse de recettes ou de retard. |
Les 24 mois constituent une recommandation d’audit, pas une durée légale de remise obligatoire. Faites organiser la transmission des données personnelles utiles de manière proportionnée.
Lors d’une vente occupée, le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire. Celui-ci devra notamment restituer le dépôt de garantie à la fin de la location, sous déduction des sommes légalement justifiées. Prévoyez donc son traitement dans les comptes entre vendeur et acquéreur : ce montant n’est pas une recette de l’opération.
Si l’immeuble comprend un commerce : faites auditer séparément le bail, sa destination, ses renouvellements, les charges et les travaux. Le refus de renouvellement peut ouvrir droit à une indemnité d’éviction. La fin d’une période triennale ne vous donne pas un droit général de récupérer le local.
Vérifier quand les logements pourraient être libérés
Calculer l’échéance utile après l’acquisition
Pour une location vide relevant de la loi du 6 juillet 1989, un congé pour vendre doit être reçu au moins six mois avant l’échéance applicable. Lorsque le bail en cours se termine moins de trois ans après l’achat occupé, le congé pour vendre ne peut prendre effet qu’au terme du premier renouvellement ou de la première reconduction. Si le terme intervient plus de trois ans après l’achat, la sortie peut être envisagée à cette échéance, sous réserve des autres conditions.
Une échéance de bail dans huit mois ne signifie donc pas une libération dans huit mois. Vérifiez aussi la durée de la reconduction selon la qualité du bailleur : elle n’est pas systématiquement de trois ans, notamment pour une société. Faites établir le calendrier avec le professionnel chargé du congé.
Pour un meublé constituant la résidence principale, le préavis du bailleur est en principe de trois mois avant le terme. Les règles propres à l’achat d’un logement vide ne doivent pas être transposées automatiquement. Les formalités de congé dépendent du bail et du motif invoqué.
Examiner les protections et les accords de départ
Certains locataires bénéficient d’une protection liée notamment à l’âge et aux ressources, avec des conditions et exceptions à examiner. D’autres contraintes peuvent résulter d’un conventionnement ou d’un régime particulier. Relevez ces situations avant de valoriser un appartement comme libre.
Un départ amiable peut être discuté sans pression, mais il reste à organiser par un accord adapté : consentement, date, éventuelle indemnité, remise des clés et conséquences d’un départ non réalisé. Tant que la libération effective n’est pas acquise, conservez un scénario de revente occupée. Un congé contesté ou une occupation qui se prolonge peut aussi imposer des délais supplémentaires.
Anticiper les préemptions et la vente par lots
La vente d’un logement occupé ne donne pas systématiquement une priorité d’achat au locataire. Plusieurs dispositifs distincts doivent toutefois être examinés à l’acquisition comme à la revente.
Le congé pour vendre
Pour une location vide relevant de la loi de 1989, il vaut en principe offre de vente au locataire. Les délais et exceptions sont à vérifier avant toute commercialisation incompatible avec cette offre.
La première vente après division
L’article 10 de la loi de 1975 peut ouvrir un droit de préemption lors de la première vente suivant la division ou subdivision. Vérifiez l’historique de l’immeuble et l’antériorité de l’occupation ; ce dispositif n’est pas conditionné au seuil de plus de cinq logements.
La vente en bloc de plus de cinq logements
Dans le champ de l’article 10-1 de la loi de 1975, la protection prévoit une préemption des occupants, sauf notamment engagement de l’acquéreur de proroger les baux d’habitation pour permettre une occupation jusqu’à six ans après l’acte. Cet engagement conditionne ensuite votre calendrier.
Les autres priorités d’achat
Faites vérifier les droits de la collectivité et, pour un local commercial, le droit de préférence du locataire. Une vente globale d’immeuble comprenant un commerce et une vente isolée du local ne suivent pas toujours le même régime.
Le notaire doit identifier les dispositifs applicables et leurs exceptions dans les articles 10 et 10-1 de la loi du 31 décembre 1975. Pour la première vente après division, l’antériorité de l’occupation est notamment précisée par le Conseil constitutionnel. Le droit de préférence commercial doit également être examiné selon le périmètre exact de la vente.
Vérifier la faisabilité de la mise en copropriété
Ne confondez pas un découpage commercial avec une division juridiquement réalisable. Faites contrôler les titres, les surfaces, les accès, les réseaux, les règles d’urbanisme et les éventuelles autorisations locales. Chiffrez l’état descriptif de division, le règlement de copropriété, les tantièmes et l’organisation de la future gestion. La mise en copropriété d’un immeuble d’habitation de plus de dix ans doit être précédée d’un diagnostic technique global.
Attention au seuil de cinq logements en zone tendue : dans le champ de l’article 11-2 de la loi de 1989, la mise en copropriété d’un immeuble de cinq logements ou plus proroge les baux. Ceux dont le terme intervient moins de trois ans après cette mise en copropriété sont prolongés de trois ans ; les autres sont prolongés pour permettre six ans d’occupation à compter de celle-ci. Ce seuil diffère de celui de la vente en bloc.
Contrôler le bâtiment et les travaux en site occupé
Inspecter les logements et les parties communes
Organisez les visites des logements avec les occupants et faites examiner le bâtiment par les professionnels adaptés. Une visite des seuls appartements disponibles ne suffit pas pour arrêter un budget global.
- Enveloppe et structure : toiture, façade, planchers, fissures, humidité et infiltrations.
- Équipements : réseaux d’eau, évacuations, électricité, gaz, ventilation, chauffage et compteurs.
- Régularité et sécurité : nombre réel de logements, surfaces, accès, autorisations, servitudes et éventuels arrêtés.
- Historique : sinistres, factures, garanties des entreprises et travaux déjà annoncés aux locataires.
Relier les diagnostics au projet de revente
Vérifiez la validité et le périmètre des diagnostics : un dossier établi pour un logement ne documente pas nécessairement tout l’immeuble. En métropole, la vente d’une maison ou d’un immeuble résidentiel en monopropriété classé E, F ou G est soumise à l’audit énergétique réglementaire. Un immeuble mixte nécessite de distinguer les usages résidentiels et tertiaires.
Le calendrier locatif doit aussi intégrer la décence énergétique : les classes G, F et E sont concernées respectivement depuis 2025, puis en 2028 et 2034 en métropole, selon les dates de signature, de renouvellement ou de reconduction des baux. Une vente reste possible, mais ces contraintes influencent les travaux et les revenus envisageables. Consultez les règles de décence énergétique pour chaque situation.
Chiffrer les contraintes d’intervention
Les travaux autorisés à la charge du bailleur imposent une information préalable sur leur nature et leurs modalités. Le droit d’accès n’autorise pas une entrée libre dans le domicile. Au-delà de vingt et un jours, une diminution de loyer proportionnée doit être prise en compte conformément aux règles des travaux en logement loué.
Demandez des devis intégrant le phasage, la protection des lieux, le nettoyage, les coupures et le maintien des services essentiels. Une restructuration lourde ou une division intérieure peut exiger une libération préalable : la faisabilité du chantier doit être confirmée avant de retenir la valeur « après travaux ».
Chiffrer une marge qui résiste aux retards
Valoriser chaque lot dans sa situation réelle
Il n’existe pas de décote d’occupation universelle à appliquer à tous les appartements. Documentez la valeur selon le marché local, les loyers, le bail, les travaux et le profil de l’acheteur. Retenez des comparables pertinents et une fourchette prudente ; les outils d’estimation immobilière MaBrik peuvent aider à structurer cette analyse.
Établissez ensuite les coûts complets : acquisition, études, travaux, division, commercialisation, assurances, taxes, charges non récupérables et financement. Séparez les loyers réellement disponibles des provisions pour charges et des dépôts de garantie. Faites confirmer le traitement fiscal et la TVA selon les caractéristiques de l’opération.
Tester le résultat d’exploitation de l’opération
Calcul prévisionnel avant impôt sur le résultat, avec une présentation cohérente de la TVA.
Exemple fictif : six mois de détention supplémentaires. L’immeuble est revendu occupé, sans départ ni nouvelle location. Pour isoler l’effet du délai, le prix de revente et les autres dépenses restent identiques. Les montants ci-dessous sont des hypothèses simplifiées, avant impôt sur le résultat, sans TVA à collecter ou à récupérer dans cette simulation.
- Prix d’acquisition
- 600 000 €
- Frais d’acquisition et études
- 25 000 €
- Travaux
- 90 000 €
- Commercialisation et autres frais fixes
- 20 000 €
- Coûts fixes de l’exemple
- 735 000 €
La revente est estimée à 850 000 €. Les loyers hors charges encaissés sont supposés constants à 2 500 € par mois, et le portage à 4 000 € par mois, dont financement et dépenses d’exploitation non refacturées. Aucun de ces montants ne constitue une référence de marché.
| Poste | Sortie à 12 mois | Sortie à 18 mois |
|---|---|---|
| Revente | 850 000 € | 850 000 € |
| Loyers encaissés | 30 000 € | 45 000 € |
| Coûts fixes | 735 000 € | 735 000 € |
| Portage | 48 000 € | 72 000 € |
| Résultat avant impôt | 97 000 € | 88 000 € |
Calcul à 12 mois : 850 000 + 30 000 − 735 000 − 48 000 = 97 000 €. À 18 mois : 850 000 + 45 000 − 735 000 − 72 000 = 88 000 €. Les six mois supplémentaires réduisent le résultat de 9 000 €, malgré les loyers.
Testez aussi une baisse du prix de sortie, des impayés et un dépassement des travaux. Si vous devez vendre libre, le scénario doit tenir compte de la disparition des loyers au départ des occupants. Enfin, un résultat prévisionnel positif ne prouve pas que la trésorerie permettra de financer toute la détention.
Vérifiez le délai fiscal avant de choisir le financement. Le régime de l’article 1115 du CGI prévoit un engagement de revente de cinq ans, ramené à deux ans pour les ventes par lots déclenchant les droits de préemption visés par le texte. Faites confirmer le délai applicable aux lots et le risque d’un dépassement ; un crédit plus long ne prolonge pas cet engagement.
Sécuriser l’offre et l’avant-contrat
Une offre acceptée peut engager son auteur : sollicitez le notaire suffisamment tôt. Si votre prix dépend d’une division, d’un financement ou d’une situation locative précise, les vérifications et conditions nécessaires doivent être traitées dans la documentation contractuelle adaptée.
- Documenter les hypothèses déterminantesIdentifiez les lots occupés, les baux, les recettes et les travaux sur lesquels repose votre prix.
- Faire rédiger les conditions adaptéesÉtudiez les conditions de financement, d’autorisations ou de faisabilité nécessaires. Une simple réserve générale ne remplace pas une rédaction précise.
- Organiser la période avant l’actePrévoyez les visites techniques et l’information sur les nouveaux baux, congés, impayés ou sinistres.
- Actualiser les comptes à la signatureFaites traiter loyers, charges, dépôts, créances, garanties et procédures dans l’acte et ses annexes.
La checklist avant de vous engager
- Chaque occupation est identifiée et reliée à ses pièces justificatives.
- Les loyers encaissés et les charges restant au bailleur sont vérifiés.
- Les échéances tiennent compte des congés, protections et prorogations.
- Les droits de préemption et de préférence sont examinés à l’achat et à la revente.
- La division, les travaux et les accès sont techniquement et juridiquement étudiés.
- La valeur de sortie correspond à l’état locatif réellement envisageable.
- Le financement, la trésorerie et le délai fiscal restent compatibles en cas de retard.
- Les conditions déterminantes sont intégrées aux actes avec le notaire.
Poursuivez si les pièces confirment vos hypothèses et si le scénario dégradé reste finançable. Renégociez lorsqu’un risque peut être chiffré et absorbé par le prix. Renoncez si la marge dépend d’une libération non sécurisée ou d’une division dont la faisabilité reste indémontrée.
Construisez votre bilan à partir des baux réels
Un achat occupé se prépare lot par lot. Rapprochez prix de sortie, loyers, travaux et durée de détention pour vérifier la cohérence de votre opération.
Découvrir le simulateur MaBrik →Questions fréquentes sur l’achat d’un immeuble occupé
Peut-on revendre immédiatement un immeuble occupé ?
Une revente occupée peut être envisagée sans attendre la fin des baux. Elle reste soumise aux formalités et droits applicables à l’opération. Vérifiez aussi les conditions du financement, les coûts de remboursement et les engagements pris à l’acquisition.
Les locataires sont-ils toujours prioritaires pour acheter ?
Non. La vente occupée ordinaire ne crée pas systématiquement de priorité. Un congé pour vendre en location vide, une première vente après division ou certaines ventes en bloc peuvent toutefois ouvrir des droits distincts. Le notaire doit examiner le cas de chaque lot.
Peut-on réaliser des travaux pendant les baux ?
Certains travaux peuvent être réalisés en respectant les droits des occupants, l’information préalable et les conditions d’accès. Une restructuration lourde nécessite une étude particulière. Chiffrez le phasage et les éventuelles diminutions de loyers avant de fixer votre budget.
Comment évaluer le prix de revente d’un lot occupé ?
Analysez le marché local, le loyer, les charges, l’état du logement et la durée du bail. Comparez des biens proches et documentez les écarts. Une valeur de logement libre ne peut être retenue que si cette situation est suffisamment sécurisée dans le calendrier de l’opération.
