Le marchand de biens est un spécialiste de l’achat-revente de biens immobiliers. Il réalise donc des opérations sur du court terme. Au niveau financement ce n’est pas du tout la même chose qu’un particulier qui empruntera sur du long terme pour sa résidence principale ou pour des investissements locatifs (15, 20 ou 25 ans ).
Les prêts bancaires marchands sont donc différents des prêts classiques.
Des prêts courte durée
A la différence d’un prêt bancaire classique, le prêt marchand de biens est sur une durée d’environ 2 ans (cela peut être plus, jusqu’à 5 ans en fonction du projet et des travaux). Vous vous engagez donc à revendre votre bien et à solder votre prêt dans les deux ans. Les marges sont d’ailleurs souvent calculées sur un période de 2 ans afin de ne prendre aucun risque du côté de la banque.
Tous les frais sont calculés sur cette base. Vous ne rembourserez pendant la durée du prêt que les frais, pas le capital, cela évite de diminuer votre trésorerie.
Des frais plus importants
La durée du prêt étant plus courte, tous les frais sont donc plus importants (et oui la banque doit elle aussi gagner de l’argent). Vous l’aurez compris, il faut que votre opération soit rapide ! Plus l’opération sera longue plus les frais seront importants, c’est une course contre la montre qui s’engage au moment du déblocage du prêt.
Les principaux frais bancaires :
Les frais de dossier
Les frais de dossier sont eux aussi plus élevés, en effet l’étude de votre dossier est plus longue et plus complexe, les enjeux sont eux aussi plus importants pour la banque qui ne peut pas se permettre de se tromper ! Elle peut même solliciter des experts pour vérifier les évaluations.
Les frais de dossier sont en général compris entre 1 et 1,5% du montant du prêt, ils sont bien sur négociables sur les gros projets mais ils seront quoi qu’il arrive intégrés.
La commission d’engagement
Une commission d’engagement bancaire est une somme d’argent prélevée par la banque en échange de la disponibilité de fonds ou de lignes de crédit qu’elle met à votre disposition, pendant une période déterminée. Cette commission est facturée pour garantir que la banque tienne ses promesses en termes de prêts ou de lignes de crédit, même si vous n’utilisez pas ces ressources pendant la période d’engagement.
Les taux varient entre 0,50 et 1,5%
L’euribor
La banque vous proposera un taux qui se rajoutera au taux Euribor. L’Euribor : Euro Interbank Offered Rate, est un taux d’intérêt de référence en euros utilisé comme base pour de nombreux contrats financiers, notamment les prêts hypothécaires et les prêts aux entreprises. L’Euribor est calculé quotidiennement en fonction des taux auxquels les principales banques européennes se prêtent de l’argent les unes aux autres sur le marché interbancaire de la zone euro.
Votre banque vous proposera par exemple un taux Euribor + 3%.
L’apport personnel
Dans le cadre d’un prêt pour les marchands de biens, et encore plus pour les neo marchands, la banque vous demandera un apport d’environ 20%, voire plus en fonction des projets, et vous ne pourrez pas y échapper. Cela permet à la banque d’être sûr que vous êtes impliqués et investis dans votre projet et que vous aussi, vous portez le risque.
Les cautions personnelles
La banque vous demandera probablement une caution personnelle, ne soyez pas étonné c’est une pratique assez courante et encore plus en ce moment avec la fragilité du marché.
Les frais de notaire réduits
Malgré tous les coups liés aux frais bancaires il y a certains avantages en compensation : la pratique des frais de notaire réduits. En vous engageant à revendre votre bien immobilier dans les 5 ans, vos frais de notaires seront d’environ 2% au lieu de 7,50% pour les achats traditionnels.
Attention si vous n’avez pas vendu dans les 5 ans vous serez alors redevable des frais de notaire classiques de 7,5%.
Un atout : la pré-commercialisation
Pour limiter les frais bancaires, il faut vendre votre bien le plus vite possible. Grâce à la pré-commercialisation vous pouvez vendre le bien avant même d’en être propriétaire (dès la signature de la promesse). Cela vous permet de limiter les frais de banque qui ne commencent qu’à partir de la signature définitive.
