Le métier de marchand de biens ne consiste pas simplement à acheter un bien, réaliser quelques travaux puis le revendre. Chaque opération est un véritable projet d’entreprise qui mobilise de nombreux intervenants, des dizaines de documents et plusieurs centaines de décisions.
Entre la recherche du bien, les démarches administratives, le financement, le suivi des travaux et la commercialisation, la moindre erreur peut avoir un impact important sur la rentabilité.
Pour réussir, il est indispensable de suivre une méthodologie rigoureuse et de disposer d’outils permettant de piloter l’ensemble de l’opération.
Découvrez les 10 étapes incontournables pour assurer le suivi d’une opération de marchand de biens.
1. La simulation : vérifier la rentabilité avant d’acheter
Pourquoi la simulation est essentielle ?
Tout commence avant même la signature. Une bonne simulation permet de répondre à une question simple :
« Cette opération sera-t-elle réellement rentable pour un marchand de biens ? »
Le marchand de biens doit intégrer différents éléments pour être sur de la rentabilité d’une opération :
- le prix d’acquisition ;
- les frais de notaire (frais d’acquisition) ;
- les honoraires d’agence ;
- les coûts de travaux ;
- les frais financiers ;
- les taxes ;
- les imprévus ;
- le prix de revente estimé.
Les erreurs les plus fréquentes
Beaucoup de marchands de biens oublient :
- la TVA sur marge ou TVA sur le prix de vente ;
- les frais de portage ;
- les frais bancaires ;
- les coûts de commercialisation ;
- les délais supplémentaires.
Une mauvaise simulation peut transformer une opération rentable en perte financière importante pour le marchand de biens. Mabrik Immo propose le simulateur de rentabilité le plus puissant du marché.
2. Le suivi de la trésorerie : garder le contrôle de ses finances
Une opération rentable peut manquer de trésorerie
Ce n’est pas parce qu’une opération génère une forte marge qu’elle dispose de suffisamment de trésorerie.
Durant plusieurs mois et sur toute la durée d’une opération de marchand de biens, il faut financer :
- les appels de fonds travaux;
- les intérêts bancaires ;
- les imprévus.
Anticiper les besoins
Un suivi précis permet de connaître :
- le solde disponible ;
- les dépenses à venir ;
- les appels de fonds futurs ;
- les périodes de tension de trésorerie.
Mabrik Immo propose un plan de trésorerie automatisé, ce qui vous permet d’avoir un suivi très précis.
3. L’estimation : sécuriser son prix de revente
Acheter au bon prix ne suffit pas
Le prix de revente conditionne toute la rentabilité. Il est donc indispensable de réaliser plusieurs estimations :
Analyse du marché
Comparer :
- les ventes récentes ;
- les biens actuellement en vente ;
- les délais de commercialisation.
Avis de valeur
Croiser plusieurs sources :
- agences immobilières ;
- notaires ;
- bases DVF ;
- outils d’estimation.
Plus l’estimation est fiable, plus la simulation sera précise.
Mabrik Immo vous permet de générer des avis de valeurs indispensables à l’étude de vos opérations.
4. L’offre d’achat : sécuriser le bien
Aller vite sans prendre de risques
Le marché est concurrentiel.
Une offre d’achat bien préparée permet de réserver rapidement un bien tout en conservant des conditions protectrices.
Les clauses importantes
L’offre peut prévoir :
- l’obtention du financement ;
- l’obtention d’une autorisation d’urbanisme ;
- la purge des droits de préemption ;
- certaines conditions suspensives.
5. Le planning : piloter l’ensemble de l’opération
Une opération est un véritable projet
Chaque étape possède un calendrier précis.
Par exemple :
Acquisition
- signature de la promesse
- financement
- acte authentique
Travaux
- consultation entreprises
- démarrage chantier
- réception
Revente
- commercialisation
- compromis
- acte définitif
Un planning permet d’identifier rapidement les retards et leur impact sur la rentabilité.
6. Le notaire : suivre toutes les étapes juridiques
Un acteur incontournable
Le notaire intervient tout au long de l’opération.
Il assure notamment :
- la promesse de vente ;
- l’acte authentique ;
- les appels de fonds ;
- les servitudes ;
- les états hypothécaires.
Les documents à suivre
Le marchand de biens doit centraliser :
- compromis ;
- actes ;
- diagnostics ;
- règlements de copropriété ;
- procès-verbaux ;
- pièces administratives.
7. L’urbanisme : anticiper les autorisations
Une étape souvent sous-estimée
Selon le projet, plusieurs autorisations peuvent être nécessaires :
- déclaration préalable ;
- permis de construire ;
- permis modificatif ;
- permis de démolir.
Les délais peuvent être longs
Il faut également suivre :
- les demandes de pièces complémentaires ;
- les recours des tiers ;
- les délais d’instruction ;
- les affichages réglementaires.
Une mauvaise anticipation peut retarder une opération de plusieurs mois.
8. Le financement : suivre les banques et les investisseurs
Le financement ne s’arrête pas au déblocage des fonds
Une opération nécessite souvent plusieurs échanges avec :
- la banque ;
- les investisseurs ;
- le courtier ;
- les partenaires financiers.
Les éléments à contrôler
- appels de fonds ;
- garanties ;
- échéancier ;
- intérêts intercalaires ;
- remboursements.
Un bon suivi permet d’éviter de nombreux retards.
9. Les dépenses : contrôler le budget
Chaque euro compte
Les dépassements budgétaires sont l’une des premières causes de baisse de rentabilité.
Le suivi doit intégrer :
- les devis ;
- les factures ;
- les paiements ;
- les acomptes ;
- les retenues de garantie.
Comparer le prévisionnel et le réel
Il est essentiel de comparer en permanence :
- le budget prévu ;
- les dépenses engagées ;
- les dépenses payées.
Cette comparaison permet de détecter immédiatement toute dérive.
10. La commercialisation : transformer le projet en bénéfice
La dernière étape… mais pas la moins importante
Une excellente rénovation ne garantit pas une vente rapide.
La commercialisation doit être préparée très en amont.
Les actions à suivre
- réalisation des photos ;
- rédaction des annonces ;
- diffusion sur les portails immobiliers ;
- suivi des visites ;
- gestion des offres ;
- signature des compromis ;
- suivi des ventes.
Plus la commercialisation démarre tôt, plus le délai de portage est réduit.
Pourquoi utiliser un logiciel de suivi d’opération de marchand de biens ?
Suivre une opération avec plusieurs tableaux Excel devient rapidement complexe.
Entre les documents, les budgets, les autorisations administratives, les échéances bancaires et les travaux, le risque d’erreur augmente fortement.
Un logiciel spécialisé permet de centraliser l’ensemble des informations dans un seul espace :
- simulation financière ;
- suivi des dépenses ;
- trésorerie en temps réel ;
- planning des opérations ;
- documents juridiques ;
- financement ;
- urbanisme ;
- commercialisation.
Avec Mabrik Immo, le marchand de biens gagne du temps, limite les oublis et pilote ses opérations avec une vision globale.
Conclusion
Une opération immobilière réussie ne repose pas uniquement sur une bonne acquisition.
Elle dépend surtout de la capacité à suivre chaque étape avec méthode, à anticiper les imprévus et à prendre les bonnes décisions au bon moment.
De la simulation initiale jusqu’à la vente finale, chaque phase influence directement la rentabilité du projet.
Avec une organisation rigoureuse et un logiciel dédié comme MaBrik Immo, les marchands de biens disposent de tous les outils nécessaires pour sécuriser leurs opérations, gagner du temps et maximiser leurs marges.
