TVA marchand de biens : quel régime pour votre opération ?

TVA marchand de biens : comment identifier le bon traitement ?

La bonne question est d’abord : que vendez-vous, dans quel cadre et avec quel historique ? Le statut de marchand de biens ne rend pas toutes les reventes taxables sur marge. La qualité de particulier de votre acheteur ne vous exonère pas non plus automatiquement.

Les cinq questions à poser dans l’ordre

1. 01Le vendeur agit-il comme assujetti ?Une vente réalisée dans l’activité d’achat-revente se distingue de la gestion du patrimoine privé d’un particulier.

   L’analyse porte sur le cadre de cette vente, pas seulement sur le statut du vendeur. Une acquisition destinée à une revente organisée, les moyens mobilisés pour valoriser le bien et les démarches de commercialisation sont des indices à examiner ensemble. À l’inverse, céder un bien détenu pour son usage privé ne constitue pas automatiquement une activité économique. Pour préparer le dossier, précisez pourquoi le bien a été acheté et comment la revente s’inscrit dans votre activité : la seule forme juridique, société ou personne physique, ne suffit pas à trancher.

2. 02Quelle est la nature du bien vendu ?Terrain à bâtir, terrain non à bâtir, immeuble achevé depuis cinq ans au plus ou immeuble de plus de cinq ans.

   Pour un terrain, vérifiez les règles d’urbanisme applicables au jour de la vente : son appellation cadastrale ou le projet annoncé par l’acquéreur ne suffit pas à déterminer s’il est à bâtir. Pour un bâtiment, reconstituez la date d’achèvement pertinente avec les pièces disponibles. Une maison achevée depuis quatre ans peut encore relever du neuf fiscal, même si elle a déjà été habitée et revendue. Le mot « ancien » dans une annonce immobilière ne constitue donc pas une qualification fiscale.

3. 03Les travaux ont-ils changé cette qualification ?Une remise à neuf fiscale peut rendre taxable une revente initialement envisagée dans l’ancien.

   Avant de retenir un traitement, comparez l’état du bâtiment avant et après l’intervention. Demandez des devis et des factures qui distinguent les éléments conservés, réparés et remplacés ; un montant global intitulé « rénovation complète » ne permet pas de vérifier les critères fiscaux. Les plans, photographies et descriptifs techniques aident à documenter cette comparaison. Si le programme évolue en cours de chantier, réexaminez la qualification avant de confirmer le prix de revente : des travaux supplémentaires peuvent modifier la TVA à intégrer dans ce prix.

4. 04La vente est-elle exonérée ou taxée ?Pour un bien exonéré, vérifier si une option pour la taxation est possible et effectivement exercée.

   Lorsqu’une option est possible, mesurez son effet sur l’ensemble du calcul. Elle peut ouvrir un droit à déduction sur certaines dépenses, mais elle entraîne aussi une TVA à collecter sur la vente. À prix TTC fixé, cette taxe réduit le produit de vente hors TVA ; la récupération sur les coûts doit être appréciée en parallèle. Vérifiez donc les clauses de prix avec le notaire et faites formaliser l’option dans l’acte, pour l’immeuble ou les fractions concernés. Le choix de taxer ne permet pas de choisir librement entre marge et prix total.

5. 05Quelle base et quelle ventilation retenir ?Analyser le droit à déduction lors de l’acquisition, la qualification à l’entrée et à la sortie, puis les éventuelles parties distinctes.

   Reprenez l’acte d’acquisition pour vérifier si l’achat ouvrait juridiquement droit à déduction, même si vous n’avez récupéré aucune TVA en pratique. Si plusieurs lots sont revendus, établissez un tableau qui répartit le coût d’acquisition entre eux, avec une méthode justifiée : le même achat ne peut pas être déduit intégralement pour chaque lot. Une clé fondée sur les seules surfaces peut être inadaptée lorsque les lots ont des valeurs très différentes. Pour une vente réunissant plusieurs traitements, rapprochez enfin les prix ventilés, les fractions acquises et les dépenses correspondantes.

Ce tableau concerne les ventes immobilières ordinaires en France métropolitaine. Les transmissions d’activité, droits immobiliers et dispositifs particuliers sont abordés plus bas. Les bases se lisent avec les conditions de l’article 268 du CGI ; une étiquette choisie dans un logiciel ne vaut pas qualification fiscale.

Exonération de TVA : dans quels cas s’applique-t-elle ?

Pour un professionnel, l’exonération de la revente concerne principalement les immeubles achevés depuis plus de cinq ans et les terrains qui ne sont pas à bâtir, lorsqu’aucune option pour la taxation n’est exercée. Le fondement est le 5 de l’article 261 du CGI.

Les situations concernées

• Appartement ou maison ancienne revendu en l’état, sans option.
• Immeuble ancien divisé en appartements, si la division et les travaux ne produisent pas un immeuble neuf fiscalement.
• Bien ancien rénové sans franchir les critères de remise à neuf : la seule importance du budget ne suffit pas à le rendre neuf.
• Bureau, commerce, entrepôt ou garage de plus de cinq ans, sans option et sous réserve d’une éventuelle transmission d’activité.
• Terrain non à bâtir au jour de la cession, sans option pour la taxation.
• Immeuble initialement acquis avec TVA, devenu ancien à la revente : l’exonération reste à examiner ; elle peut entraîner une régularisation des déductions antérieures.

Vous pouvez, dans les cas prévus, opter pour la taxation. L’option s’exerce distinctement pour l’immeuble ou la fraction concernée et doit figurer dans l’acte : un réglage « TVA sur marge » dans MaBrik ne remplace pas cette formalité, prévue par l’article 201 quater de l’annexe II au CGI.

TVA sur marge : les conditions et les cas d’application

La TVA sur marge est une dérogation. L’article 268 vise les terrains à bâtir et les immeubles de plus de cinq ans vendus avec option pour la taxation, lorsque leur acquisition n’a pas ouvert droit à déduction. Il faut également examiner la qualification du bien acquis puis revendu.

Les deux familles de ventes éligibles

• Terrain à bâtir acquis sans droit à déduction, puis revendu comme tel, lorsque les autres conditions et la doctrine opposable sont réunies.
• Terrain à bâtir divisé ou viabilisé : ces opérations matérielles n’excluent pas, à elles seules, la marge. L’historique fiscal et la qualification initiale restent décisifs.
• Appartement, maison ou immeuble ancien acheté sans droit à déduction, conservant sa qualification et revendu avec une option valable.
• Lots issus de la division d’un immeuble ancien, avec option pour chacun des lots concernés et ventilation justifiée du coût d’acquisition.
• Ancien rénové sans production d’un immeuble neuf, avec option et acquisition répondant aux conditions.

Un achat auprès d’un particulier ou une acquisition exonérée peut expliquer l’absence de droit à déduction. En revanche, ne pas avoir demandé la récupération d’une TVA pourtant déductible ne crée pas une éligibilité à la marge.

Les cas qui n’ouvrent pas automatiquement droit à la marge

• Achat d’une maison, démolition puis vente du terrain à bâtir : la qualification a changé. Le Conseil d’État a écarté la marge dans cette situation (arrêt Promialp du 27 mars 2020).
• Détachement du jardin d’une maison : il faut analyser ce qui était réellement acquis comme terrain bâti ou terrain distinct. Une division cadastrale ne règle pas à elle seule cette question.
• Terrain devenu constructible après l’achat : vérifier ensemble la jurisprudence, les actes et la doctrine dont le vendeur peut se prévaloir.
• Immeuble neuf revendu après un achat sans TVA : l’absence de déduction à l’achat ne permet pas de taxer sa revente sur marge.

Comment calculer la TVA sur marge ?

On ne soustrait pas toutes les dépenses du projet. Le second terme fiscal comprend le prix d’acquisition et les frais à y intégrer selon leur nature, notamment les droits de mutation ; les frais grevés d’une TVA déductible suivent leur traitement propre. Les travaux ultérieurs et le financement ne deviennent pas du prix d’achat pour réduire cette marge.

V

Prix de vente TVA comprise et charges augmentatives éventuelles.

A

Coût d’acquisition retenu fiscalement pour le bien ou la fraction vendue.

TVA sur le prix de vente total : quand est-elle applicable ?

La taxation sur le prix total est le principe pour une vente taxable qui ne relève pas de la dérogation de la marge. La base est le prix hors TVA et les charges qui doivent s’y ajouter, conformément à l’article 266 du CGI.

La liste des principales situations

• Construction nouvelle vendue par un assujetti, notamment en VEFA ou dans les cinq ans de son achèvement.
• Revente d’un bien achevé depuis cinq ans au plus, même acheté à un particulier sans TVA.
• Vente après des travaux ayant produit un immeuble neuf fiscalement, dans le délai correspondant.
• Vente d’une partie nouvellement construite, par exemple un volume créé par surélévation, selon sa qualification propre.
• Terrain à bâtir dont l’acquisition a ouvert droit à déduction, que cette TVA d’acquisition ait été calculée sur marge ou sur prix total.
• Terrain à bâtir pour lequel les conditions de la marge ne sont pas réunies, notamment dans la situation de démolition évoquée précédemment.
• Immeuble ancien vendu avec option, acquis avec droit à déduction.
• Immeuble construit par le vendeur, puis vendu après cinq ans avec option : il n’a pas été acquis en tant qu’immeuble bâti permettant l’application de la marge.
• Terrain non à bâtir vendu avec option : l’article 268 ne prévoit pas la marge pour cette catégorie.

Le taux et la base sont deux sujets distincts : un dispositif légal peut permettre un taux réduit sans transformer la vente en taxation sur marge. Les exemples de ce guide utilisent le taux normal métropolitain de 20 %, hors dispositifs spécifiques.

Quels travaux rendent un immeuble neuf au regard de la TVA ?

La définition fiscale ne dépend pas du mot « rénovation » figurant sur le devis. L’article 257 du CGI retient notamment la construction, la surélévation et certains travaux de remise à neuf. Un bien reste neuf, au sens de la TVA, lorsqu’il est achevé depuis cinq ans au plus ; le délai se rattache à l’achèvement pertinent, pas à votre date d’achat.

Pour le second œuvre, l’article 245 A de l’annexe II au CGI énumère :

• les planchers non porteurs ;
• les huisseries extérieures ;
• les cloisons intérieures ;
• les installations sanitaires et de plomberie ;
• les installations électriques ;
• le système de chauffage, pour la métropole.

Exemple : refaire l’électricité, la plomberie et les cloisons ne remplit pas automatiquement le critère des six postes. À l’inverse, l’absence de remise à neuf des fondations n’exclut pas une qualification de neuf si un autre critère est satisfait.

En cas de surélévation, il faut examiner séparément le volume créé et le volume préexistant. On ne déclare pas tout l’ancien neuf par simple effet de vocabulaire. La qualification des parties et le périmètre d’appréciation des travaux doivent être documentés avant de ventiler la vente.

Diviser la TVA : une ventilation à traiter aussi soigneusement qu’un régime

« Diviser la TVA » sert à répartir un prix de vente entre plusieurs traitements fiscaux. Dans MaBrik, ce choix ouvre une fenêtre « Détails TVA » avec un type et un montant par ligne. Les types proposés sont « Exonéré », « TVA sur marge » et « TVA sur le prix de vente total ».

Dans quels cas cette ventilation peut-elle être nécessaire ?

• Partie ancienne et partie neuve vendues ensemble, lorsque leur qualification distincte est établie : par exemple un volume ancien conservé et un volume nouvellement construit.
• Maison ancienne et terrain à bâtir distinct vendus dans un ensemble : leurs traitements peuvent différer. Le terrain nécessite sa propre analyse ; son détachement ne garantit pas la marge.
• Regroupement de fractions acquises avec des historiques de TVA différents. Le BOFiP décrit notamment le cas d’un immeuble ancien vendu avec option, composé d’une partie acquise avec droit à déduction et d’une autre acquise sans ce droit : une fraction du prix peut relever du prix total, l’autre de la marge.
• Ensemble avec une option exercée seulement sur certaines fractions, dans les conditions permettant de les distinguer dans l’acte.

La doctrine relative aux ventes exonérées et à l’option illustre cette décomposition. Elle ne permet pas de répartir librement une vente uniforme pour obtenir une TVA plus faible.

Exemple : 180 000 € exonérés et 120 000 € TTC taxables

Les règles pour une ventilation fiable

• Justifier les parties et leurs valeurs : actes, plans, historique, descriptif des travaux et éléments d’évaluation cohérents.
• Faire correspondre les montants ventilés au prix global. Dans le test MaBrik, l’enregistrement de la fenêtre devient possible lorsque la somme des lignes rejoint le prix du lot.
• Affecter le coût d’acquisition à la bonne fraction lorsqu’une partie relève de la marge, sans déduire deux fois le même achat.
• Traiter les dépenses selon leur affectation réelle : le pourcentage du prix taxable ne détermine pas automatiquement le droit à déduction de toutes les factures.

Quelle TVA récupérer sur l’achat, les travaux et les honoraires ?

L’article 271 du CGI pose le principe du droit à déduction pour la TVA grevant les éléments du prix d’une opération imposable. Il faut notamment une dépense affectée à l’activité ouvrant ce droit et un justificatif conforme ; certaines dépenses restent exclues ou limitées.

Dans une opération avec plusieurs traitements

• Facture exclusivement liée à la partie taxable : analyser la déduction au titre de cette affectation.
• Facture exclusivement liée à la partie exonérée : ne pas la rendre récupérable au seul motif qu’un autre lot est taxé.
• Dépense commune : retenir une affectation et les coefficients de déduction adaptés, avec une justification de la méthode.
• Honoraires, droits et financement : distinguer la TVA effectivement facturée des droits de mutation, taxes et frais qui n’en comportent pas. On ne récupère pas 20 % de l’ensemble des frais de notaire ou des intérêts.

Exemple : une étude exclusivement consacrée à la partie neuve coûte 1 000 € HT et 200 € de TVA. Si les conditions sont réunies, ces 200 € peuvent être déductibles même si la partie neuve ne représente que 40 % du prix de vente. À l’inverse, une facture portant uniquement sur la partie exonérée ne devient pas déductible à 40 % par automatisme.

Enfin, le taux appliqué par l’entreprise de travaux et le traitement de votre revente sont deux questions distinctes. Une facture à 10 % ne prouve ni une exonération de la vente ni une taxation sur marge.

Comment appliquer ces distinctions dans le simulateur MaBrik ?

Le simulateur de rentabilité MaBrik permet de construire le calcul par lot de revente. La qualification fiscale doit être déterminée en amont ; le logiciel en mesure ensuite les conséquences selon les paramètres saisis.

Le test de ventilation de 300 000 € présenté plus haut a fait apparaître 20 000 € à la ligne « TVA sur le prix de vente total », avec aucune TVA déductible dans ce scénario sans dépenses. Il valide ce calcul précis ; les droits à déduction d’une opération réelle dépendent de ses justificatifs.

Cas particuliers et erreurs à éviter avant de signer

Les situations qui demandent une analyse supplémentaire

• Transmission d’une activité avec un immeuble loué : l’article 257 bis peut conduire à une dispense de TVA sous conditions de continuité. Ce mécanisme est distinct de l’exonération immobilière ordinaire ; l’historique du cédant peut rester déterminant pour une vente ultérieure.
• Crédit-bail, apport, fiducie, succession ou acquisition ancienne : reconstituer le coût fiscal, les droits à déduction et, si nécessaire, l’historique chez le précédent détenteur.
• Bien inscrit en immobilisation plutôt qu’en stock : l’écriture comptable ne tranche pas à elle seule l’assiette de TVA. La doctrine et les éventuelles régularisations doivent être examinées.
• Vente de droits immobiliers ou de certains titres donnant attribution d’un immeuble : déterminer le traitement du droit et du bien sous-jacent. Ne pas transposer automatiquement une vente classique.
• Rénovation en cours ou immeuble devenu inutilisable : l’état exact du chantier à la cession peut modifier la qualification. Il ne suffit pas de constater que les travaux ne sont pas terminés.
• VIR, VEFA, démembrement, logement social ou accession aidée : vérifier le montage, la nature des livraisons et l’éventuel taux spécifique.
• Opération située outre-mer ou à l’étranger : ne pas reprendre automatiquement le taux et le périmètre territorial métropolitains.

Les raccourcis qui faussent une simulation

Les pièces à réunir avant de retenir un traitement

Récapitulatif : quelle TVA pour chaque situation ?

Voici les cas du guide, en France métropolitaine. Sauf indication contraire, le vendeur agit comme assujetti dans son activité. Chaque lot ou fraction conserve son propre traitement.