Introduction
Le métier de marchand de biens est un métier à risque ! Les enjeux financiers sont importants et une erreur, même minime, peut avoir un impact très fort sur votre activité d’achat et revente de biens immobiliers ! On parle souvent de marge, mais il ne faut pas oublier les pertes, qui sont de plus en plus fréquentes chez les marchands de biens débutants ! Découvrez dans cet article quelles sont les principales erreurs à éviter lorsqu’on débute son activité de marchand de biens.
1. Ne pas se former
Être marchand de biens, c’est simple : on achète et on revend, et on dégage une marge ! Oui, mais… le métier de marchand de biens comporte de nombreuses spécificités sur le plan fiscal, en matière d’urbanisme etc… Les frais d’acquisition, l’engagement de revente… sans oublier la TVA. Il est donc indispensable de se former pour acquérir les compétences de base du métier de marchand ! Il existe de nombreuses formations, avec des niveaux très hétérogènes (comparatif des différentes formations)! Cela vous permettra de débuter votre activité avec les connaissances de bases de l’achat-revente !
2. Ne pas utiliser de logiciel de gestion
Comme dans tous les métiers, un logiciel de gestion est indispensable pour piloter son activité. Il vous permettra de suivre vos opérations, de consolider vos informations, de suivre vos finances, de commercialiser vos biens, de simuler la rentabilité de vos opérations… et bien d’autres fonctionnalités qui vous permettront d’éviter les erreurs et d’avoir une vision d’ensemble de votre activité. Mabrik Immo est aujourd’hui le logiciel le plus complet du marché, avec une quinzaine de fonctionnalités qui donnent au marchand de biens la possibilité de développer sereinement son activité d’achat revente.
3. Mal simuler la rentabilité de son opération
La simulation est une des clés du métier de marchand de biens! Une mauvaise simulation peut transformer une marge en perte. Dans votre simulation il faut être vigilant sur les prix de revente, le choix de la TVA (TVA totale ou TVA sur marge), ou encore sur les travaux ou les frais de financement ! De nombreux éléments sont donc à anticiper pour avoir la simulation de rentabilité la plus précise et la plus fiable possible. L’utilisation d’un simulateur performant vous permettra d’être sur de vos données et du résultat final de l’opération.
4. Se tromper dans le type de TVA
Gros travaux, terrain à bâtir, extension, surélévation… Quel est le point commun de ce type d’opération ? LA TVA ! En tant que marchand de biens certains types d’opération sont assujettis à la TVA. Vous imaginez bien qu’entre une opération exonérée de TVA et une opération avec une TVA sur le prix de vente de 20% le résultat sera complètement différent. Il est donc essentiel de se faire accompagner par un bon expert comptable qui soit spécialisé dans cette activité et plus particulièrement sur la TVA des opérations de marchand de biens. De manière plus général il faut être très vigilant sur la partie finance qui est très spécifique et surtout différente des opérations effectuées à titre personnel.
5. Surestimer la revente
On a souvent tendance à être trop optimiste sur les prix de revente. Ne vous basez pas sur les prix de revente des périodes où le marché était très haut, ou sur des biens en meilleur état ou avec une meilleure localisation. Les prix peuvent varier fortement d’une rue à l’autre! Faites également attention aux outils que vous utilisez pour vos estimations, rien de remplacera votre expérience du terrain ou des experts locaux. Il faut prendre en compte un maximum d’élément et surtout prendre une marge de sécurité sur vos prix de sortie. Cette marge de sécurité doit être intégrée dans votre simulation. Pour sécuriser votre opération prenez dans votre prévisionnel la fourchette basse, soyez également très vigilant sur les biens atypiques qu’il est très difficile d’estimer précisément !
6. Sous estimer les travaux
A l’inverse du prix de revente vous avez tendance à sous-estimer le prix des travaux. Avec l’augmentation du coût des matériaux, les prix ont littéralement explosé depuis quelques mois. Le coût de votre chantier déterminera la marge de votre opération. De plus la facture peut exploser sur certains chantier avec la partie viabilisation par exemple, en encore les assurances liées au projet, et potentiellement toutes les petites déconvenues qui pourraient arrivés sur votre chantier. SOyez également vigilant sur les dépassements de budget, ou sur les éléments qui n’étaient pas visible avec l’acquisition.
7. Ne pas avoir les compétences en urbanisme
Diviser une maison en plusieurs appartements, techniquement c’est possible et plutôt simple, mais en avez-vous le droit ? quelles démarchent devez-vous effectuer ? Votre projet est-il possible ? Très régulièrement les marchands de biens s’enflamment sur la faisabilité de leur projet, ils signent leur achat, parfois sans condition suspensives puis se retrouvent avec un projet bloqué… Maîtriser l’urbanisme est l’une des clés pour le marchand de biens, et c’est ce qui fait la différence entre les marchands et les bons marchands de bien !
Conclusion
Vous l’aurez compris il ne suffit pas de dire que vous êtes marchand de biens pour gagner de l’argent, quand on débute les erreurs sont fréquentes et vous risquez gros !
