Dans un marché immobilier où l’évolution des attentes et des réglementations est constante, les critères de valorisation d’un bien ne se limitent plus à son emplacement ou à sa surface. La performance énergétique prend une place croissante dans les décisions d’achat, en partie en raison du diagnostic de performance énergétique (DPE) désormais obligatoire, mais aussi des politiques publiques incitant à la rénovation.
Pour le marchand de biens, cela amène à repenser la stratégie de revente. La plus-value immobilière reste un objectif majeur, mais elle peut désormais être combinée à une amélioration de l’efficacité énergétique, dans une logique de valorisation à long terme.
Ce double levier (économique et environnemental) peut renforcer l’attractivité d’un bien, en particulier s’il est intégré dès la phase de préparation du projet. Cet article propose un éclairage sur cette approche croisée, qui gagne en pertinence face aux nouvelles attentes du marché. Ce raisonnement vaut aussi bien pour les opérations d’envergure que pour des projets plus ciblés de rénovation-revente.
1. Pourquoi la plus-value reste l’objectif numéro 1 des marchands de biens
Dans une opération d’achat-revente, la plus-value correspond à la différence entre le prix de cession d’un bien et son prix d’acquisition, après déduction des frais liés à l’achat et aux éventuels travaux. Cette logique de valorisation est au cœur du modèle économique des marchands de biens, dont l’activité consiste à réaliser des opérations immobilières dans une logique de rentabilité.
Pour cela, ils s’appuient sur plusieurs leviers : un prix d’achat attractif, une bonne connaissance du marché local, et des travaux permettant d’augmenter la valeur perçue du bien à la revente. Les travaux de rénovation, s’ils sont bien ciblés, peuvent contribuer à accélérer la vente ou à en améliorer le prix. Ils doivent donc être considérés comme un véritable investissement stratégique, intégré dès le chiffrage initial de l’opération.
Dans ce contexte, les critères liés à l’efficacité thermique sont devenus un facteur de valorisation de plus en plus pris en compte. Le DPE est désormais un élément obligatoire dans toute transaction. Un bien avec une étiquette énergétique favorable peut se montrer plus attractif, notamment pour des acheteurs sensibles aux coûts d’usage et aux futures contraintes réglementaires.
2. La performance énergétique : un critère de plus en plus scruté
Depuis la mise en place du DPE obligatoire pour toute vente ou location, la question de l’efficacité énergétique est devenue incontournable dans les transactions immobilières. Ce diagnostic classe les logements de A à G en fonction de leur consommation d’énergie et de leurs émissions de gaz à effet de serre. Le DPE influence fortement la perception qu’un acheteur peut avoir d’un logement sur le plan économique et écologique, mais peut également avoir un impact réglementaire et financier.
Les logements les plus énergivores (classés F ou G, appelés « passoires thermiques ») sont aujourd’hui soumis à des restrictions progressives. En France, les biens classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, conformément à la loi Climat et Résilience votée en 2021 car ils sont désormais considérés comme indécents (ceux classés F seront à leur tour interdits à la location à partir du 1er janvier 2028). Ces contraintes incitent de plus en plus d’investisseurs à anticiper les travaux de rénovation énergétique pour éviter une décote ou un allongement des délais de vente.
Un logement mieux noté sur le plan énergétique peut être plus attractif à la revente, notamment dans les zones urbaines tendues où la concurrence est forte. Si l’étiquette DPE n’est pas le seul critère de valorisation, elle participe à l’image de qualité du bien et rassure les acheteurs sur les futurs coûts de consommation.
Des plateformes comme Hello Watt proposent aux particuliers et aux professionnels des outils pour comprendre leur DPE, estimer les travaux nécessaires, et planifier une rénovation en lien avec les objectifs de valorisation du bien.
3. Rénovation globale : un levier structurant pour la revente
La rénovation énergétique peut s’envisager de différentes façons. Certains propriétaires ou investisseurs optent pour une approche par étapes, en réalisant un ou deux travaux à la fois (isolation des combles, changement de chaudière, etc.). D’autres préfèrent une rénovation globale, c’est-à-dire un ensemble de travaux cohérents réalisés dans un même projet, dans le but d’atteindre une amélioration significative du DPE.
Cette seconde approche présente plusieurs avantages. En plus de faciliter la planification des chantiers, elle permet souvent d’optimiser les gains énergétiques, en assurant une meilleure synergie entre les postes de travaux (par exemple : isolation + ventilation + chauffage performant). C’est aussi une méthode plus lisible pour les futurs acheteurs, qui y voient un logement rénové de manière complète, donc plus fiable et plus conforme aux standards actuels.
En matière de valorisation, une rénovation globale bien conçue peut améliorer l’étiquette DPE du bien de plusieurs classes, ce qui a un effet positif sur son attractivité commerciale. Cela peut réduire les marges de négociation à la revente, et accélérer la décision d’achat. C’est donc un levier pertinent pour augmenter la valeur perçue du bien sur le marché.
Pour accompagner ce type de projet, des outils existent pour estimer les coûts, les travaux nécessaires et les aides mobilisables. Hello Watt donne notamment un aperçu des prix moyens au m² selon les types de rénovation, ainsi qu’un accompagnement vers des professionnels qualifiés.
4. Énergie, fiscalité, revente : un équilibre à anticiper
L’impact de la performance énergétique sur la revente d’un bien ne se limite pas à sa valeur perçue. Elle peut également influencer certains aspects fiscaux et budgétaires, notamment lorsqu’un projet de rénovation est envisagé dans une logique de revalorisation à court ou moyen terme.
En France, plusieurs dispositifs publics visent à encourager la rénovation énergétique. Certains marchands de biens réalisent leurs projets via une SCI afin d’optimiser le régime fiscal applicable à l’opération de revente immobilière.
Pour les particuliers comme pour le marchand de biens, il est possible, sous conditions, de bénéficier de primes énergie, de certificats d’économies d’énergie (CEE), ou encore d’un accompagnement via MaPrimeRénov’. Si ces aides ne sont pas toujours cumulables avec une logique de revente rapide, elles peuvent néanmoins alléger le coût des travaux ou être utilisées dans le cadre d’opérations de reventes immobilières plus longues.
De plus, un logement rénové sur le plan énergétique peut offrir une meilleure visibilité sur ses coûts futurs (chauffage, eau chaude, ventilation…), un argument de plus pour convaincre un acheteur. Cela est particulièrement vrai dans un contexte de hausse ou de volatilité des prix de l’énergie.
Comparer les offres énergétiques peut également faire partie des démarches en amont ou en aval d’un projet de rénovation. Que ce soit pour optimiser les charges d’exploitation avant la vente ou pour proposer à l’acquéreur un bien déjà sous contrat avantageux, cette étape peut s’avérer utile. Pour cela, vous pouvez cliquez ici afin d’accéder à un outil de comparaison des fournisseurs d’électricité et de gaz, indépendant des travaux eux-mêmes mais complémentaire dans une logique de performance globale.
5. Réconcilier performance énergétique et plus-value : une question de timing
Dans une opération d’achat-revente, le calendrier des travaux est un élément stratégique. Une rénovation énergétique réussie nécessite d’être anticipée dès l’analyse du bien. Certains travaux peuvent être contraignants (délais, autorisations, coûts imprévus), d’où l’intérêt de les intégrer dans une vision globale du projet, dès l’acquisition
Le marchand de biens expérimenté réalise souvent un audit rapide du potentiel énergétique du bien avant l’achat, en lien avec le DPE existant. Il identifie ainsi les points faibles (chauffage obsolète, mauvaise isolation, ventilation absente…) et estime l’effort nécessaire pour atteindre un meilleur classement. Cette étape lui permet de chiffrer les travaux, d’ajuster leur prix d’achat, et de mesurer l’impact sur la revente.
La décision de rénover dépend aussi du positionnement du bien sur le marché local. Dans certaines zones où l’offre est tendue, une rénovation énergétique peut être un facteur de différenciation plutôt qu’un impératif. À l’inverse, dans des secteurs moins dynamiques, elle peut conditionner la vente.
En somme, c’est moins le volume des travaux qui compte que leur cohérence avec la stratégie de valorisation du bien. Prévoir le bon niveau de performance au bon moment, c’est ce qui permet de conjuguer efficacité économique et conformité aux attentes actuelles.
Conclusion
La rénovation énergétique n’est plus uniquement un geste environnemental : elle devient un véritable levier stratégique pour le marchand de biens. En conjuguant valorisation patrimoniale et maîtrise des consommations, ces derniers peuvent créer un effet “double impact” qui répond à la fois aux attentes du marché et aux obligations réglementaires.
Encore faut-il que cette démarche soit pensée en amont, avec une évaluation claire des travaux à réaliser, de leur impact sur la revente, et des outils disponibles pour piloter le projet. En intégrant la performance énergétique dès les premières étapes, les marchands de biens gagnent en maîtrise, en attractivité… et souvent, en rentabilité. Ces bénéfices dépassent les simples économies d’énergie : ils renforcent aussi l’image de sérieux et de qualité du bien.
Plus qu’un choix technique, c’est désormais une décision stratégique dans toute opération d’achat-revente.
