La mise en copropriété d’un immeuble est une démarche complexe qui implique de nombreuses étapes, tant sur le plan juridique que technique. Cette procédure est souvent utilisée lors de la transformation d’un immeuble de type monopropriété en copropriété ou lors de la division d’un bien en plusieurs lots destinés à être vendus. De nombreux marchands de biens affectionnent ce type d’opération permettant une vraie création de valeur. Dans cet article, nous allons explorer les principales étapes de cette mise en copropriété et les obligations légales et techniques qui en découlent.
La notion de copropriété et la loi applicable
Avant d’évoquer la mise en copropriété, il est essentiel de comprendre ce que cela implique juridiquement. La copropriété d’un immeuble est régie par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. La copropriété peut concerner tout type d’immeuble (résidentiel, commercial, bureau etc.) et s’applique lorsque plusieurs personnes (physiques ou morales) sont propriétaires de différents lots dans un même immeuble.
Un lot de copropriété comprend généralement une partie privative (par exemple un appartement ou un local commercial) et une quote-part des parties communes (façade, escaliers, toit, hall d’entrée, etc.).
La mise en copropriété et ses étapes juridique
a) L’élaboration du projet de mise en copropriété
Avant toute formalité légale, le projet doit être envisagé de manière approfondie avec l’aide des services d’un géomètre. Cela inclut :
- L’identification des lots à créer : chaque lot doit être bien défini (superficie, usage, accès aux parties communes, etc.).
- L’évaluation de la part de chaque copropriétaire dans les parties communes : ce calcul doit être effectué pour éviter toute contestation ultérieure.
b) Le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est un document fondamental qui doit être rédigé. Il définit les droits et obligations de chaque copropriétaire, la répartition des charges et les règles d’utilisation des parties communes. Ce règlement doit être conforme aux dispositions légales et doit être signé par tous les copropriétaires. Si l’immeuble est divisé en lots d’un même propriétaire (par exemple, dans le cadre de la division d’un immeuble locatif en plusieurs appartements), ce règlement doit être approuvé et enregistré au service de la publicité foncière.
c) L’assemblée générale constitutive
Une fois le règlement rédigé et les lots définis, il est nécessaire de convoquer une assemblée générale des copropriétaires pour valider la mise en copropriété. C’est lors de cette assemblée que sera approuvé le règlement de copropriété, ainsi que la répartition des charges entre les copropriétaires.
d) La rédaction de l’acte notarié
La mise en copropriété doit être actée par un notaire. Cet acte notarié permettra de formaliser la division de l’immeuble en lots de copropriété et de procéder à leur enregistrement auprès des services fiscaux. L’acte précise notamment la désignation des lots, leur affectation (appartement, cave, garage, etc.) et les quotes-parts respectives dans les parties communes.
Les étapes techniques de la mise en copropriété
a) La division physique de l’immeuble
Cette étape consiste à définir les limites physiques de chaque lot : murs, fenêtres, portes, etc. Un géomètre-expert est souvent nécessaire pour réaliser un plan de division qui permettra d’identifier précisément les différents lots privatifs et les parties communes.
- Mise à jour des plans de l’immeuble : des plans actualisés doivent être réalisés pour refléter la nouvelle organisation de l’immeuble.
- Division des parties communes : il peut être nécessaire de réaménager certaines parties communes pour garantir leur accessibilité et leur bonne gestion (par exemple, la création de passages, d’accès à des caves, etc.).
b) La mise en conformité des installations communes
Il est également important de vérifier que les installations communes (chauffage, plomberie, électricité, ascenseur, etc.) sont en bon état et peuvent être réparties entre les lots. Cela peut nécessiter des travaux de mise en conformité ou de rénovation. Généralement, le porteur de projet et demandeur de la mise en copropriété prendra à sa charge les coûts correspondant.
c) Calcul des charges de copropriété
Les charges communes doivent être réparties en fonction de la répartition des millièmes. Les millièmes correspondent à la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes. Cette répartition est souvent basée sur la superficie des lots ou sur d’autres critères objectifs définis dans le règlement de copropriété.
Les démarches administratives à respecter
a) Déclaration à la mairie
La mise en copropriété d’un immeuble peut nécessiter une déclaration préalable auprès de la mairie, surtout si des travaux d’aménagement ou de transformation sont effectués (par exemple, pour diviser des appartements en plus petits lots).
b) Modification cadastrale
Une fois la copropriété mise en place, il peut être nécessaire de procéder à une modification cadastrale pour faire figurer les nouveaux lots de copropriété et leur répartition. Cette démarche est réalisée auprès du service des impôts fonciers.
c) Assurances
Chaque copropriétaire doit souscrire à une assurance multirisque habitation pour ses parties privatives. Les parties communes doivent être couvertes par une assurance spécifique souscrite par le syndicat des copropriétaires.
Les impacts fiscaux et financiers
La mise en copropriété peut avoir des conséquences fiscales. Par exemple, chaque vente de lot sera soumise à des droits de mutation. De plus, la gestion des charges communes doit être prévue pour éviter des conflits financiers entre copropriétaires. Il est important d’établir un budget prévisionnel pour la gestion des charges communes et de nommer un syndic pour administrer le bien.
Conclusion
La mise en copropriété d’un immeuble est une opération qui nécessite une préparation minutieuse et le respect de nombreuses formalités juridiques, techniques et administratives. Chaque étape doit être réalisée avec soin, en tenant compte des obligations légales et en veillant à une gestion harmonieuse des parties communes. Si cette opération est bien conduite, elle peut offrir une solution très avantageuse pour les marchands de biens dans le cadre de leur activité.
