Le métier de marchand de biens est une activité immobilière spécifique, qui consiste à acheter des biens immobiliers pour les revendre. Cependant, cette activité est soumise à de nombreuses taxe et une fiscalité parfois particulière. Ces sujets ne sont pas toujours simples à appréhender. Ces obligations varient en fonction de la structure de l’entreprise, des projets immobiliers, du nombre de salariés et des localisations des biens. Pour réussir en tant que marchand de biens, il est important de bien maîtriser ces aspects afin d’optimiser ses profits et de minimiser les risques. Mais que savoir sur la fiscalité et les différentes taxes inhérentes à la profession ? Cet article résume les principales taxes et charges sociales qu’un marchand de biens doit prendre en compte, qu’il soit une entreprise individuelle ou une société, et qu’il ait ou non des salariés.
Les taxes liées aux activités immobilières
- Les droits de mutation
Lors de l’achat du bien immobilier, à l’instar d’un acquéreur en nom propre, le marchand de biens doit s’acquitter des droits de mutation. Ces droits sont calculés sur le prix d’achat du bien et varient entre 1,5% et 3% en fonction du département. Des droits réduits car le marchand doit revendre le bien dans un délai maximum de 5 ans après la signature. Pour un particulier, les droits varient entre 6% et 8%. Il s’agit donc d’un avantage non négligeable pour le marchand qui permet d’améliorer la marge de l’opération.
- La TVA (taxe sur la valeur ajoutée)
La TVA est une taxe qui concerne la revente de biens immobiliers. Un marchand de biens peut choisir d’y être assujettie ou non en fonction de la nature de sa société et de son projet. Un marchand de biens est généralement assujetti à la TVA, en particulier lorsqu’il revend des biens immobiliers neufs ou réhabilités. Le taux normal est de 20%, mais des taux réduits peuvent s’appliquer pour certains biens, comme ceux destinés à la rénovation ou à la vente après transformation. Pour un projet neuf, le taux de TVA sera de 20% et appliqué sur le prix total. Si le projet consiste à réaliser des travaux non lourds sur un bien de plus de 5 ans, le marchand pourra bénéficier de la TVA sur marge.
Il est important de noter que la TVA peut être récupérée par le marchand de biens lors de l’achat du bien ce qui viendra en déduction de la TVA payée sur les dépenses.
- L’impôt sur les Sociétés (IS)
En fonction de la forme de leur société (SAS, SARL, etc.), les marchands de biens sont soumis à l’impôt sur les sociétés (IS). Lorsqu’un marchand de biens réalise une marge de 50 000 €, il s’acquittera donc en fin d’exercice d’un IS d’environ 15 000 €.
- La taxe sur la plus-value immobilière
Lors de la revente d’un bien immobilier, un marchand de biens réalise souvent une plus-value immobilière, qui est soumise à l’impôt. La fiscalité applicable dépend du statut de la société et de la durée de détention du bien. Pour une société de marchand de biens, les plus-values sont généralement intégrées dans le calcul de l’impôt sur les sociétés.
- La Flat Tax
En fin d’exercice, si le marchand de biens souhaite se verser une partie de son résultat en dividendes, alors le montant sera soumis à cet impôt. La Flat tax est de 30%.
- La taxe d’aménagement
La taxe d’aménagement est due lors de la construction ou de l’extension de bâtiments. Elle est calculée en fonction de la surface de plancher nouvellement créée et varie selon la localisation géographique du projet. Cette taxe sert à financer l’aménagement urbain et l’infrastructure publique nécessaire à la nouvelle construction.
- La CFE (cotisation foncière des entreprises)
En fonction de son chiffre d’affaires et de son activité, le marchand de biens peut également être redevable de la CFE, qui est une taxe locale due par les entreprises. Elle est calculée en fonction de la valeur locative des biens utilisés pour l’activité professionnelle (y compris les locaux commerciaux).
- La Taxe de voirie et raccordements
Lors de la réalisation de projets immobiliers, notamment dans des zones non urbanisées, le marchand de biens doit parfois payer une taxe de voirie. Cette taxe couvre les coûts de raccordement des bâtiments aux réseaux publics (routes, eau, électricité, etc.).
- La taxe sur les terrains à bâtir
Si le marchand de biens achète des terrains à bâtir, il peut être redevable d’une taxe spécifique, notamment si le terrain est situé dans une zone d’urbanisation. Cette taxe représente généralement 5% du prix de vente du terrain et s’applique à certaines zones géographiques.
Les Charges Sociales pour les sociétés avec Salariés
- Les Cotisations Sociales Patronales
Les cotisations sociales patronales sont les contributions que l’employeur doit payer en supplément des salaires bruts de ses employés. Elles financent les prestations sociales, telles que les assurances maladie, vieillesse, chômage, ainsi que d’autres services comme la formation professionnelle.
Les principales cotisations sociales comprennent :
- Sécurité sociale : cotisations pour la maladie, la maternité, l’invalidité, la vieillesse, et les allocations familiales.
- Assurance chômage : environ 4,05% à 4,25% du salaire brut.
- Retraites complémentaires : environ 3% à 10% du salaire brut, selon la catégorie de salarié (cadre ou non-cadre).
- Accidents du travail et maladies professionnelles : taux variable selon la profession et le risque.
- Formation professionnelle : environ 1% à 1,6% de la masse salariale.
- Médecine du travail : cotisation liée au suivi médical des salariés.
- Les Cotisations Sociales Salariales
Les cotisations salariales sont les contributions que l’employeur prélève directement sur le salaire brut des employés. Elles financent principalement les assurances sociales (maladie, vieillesse, chômage). En moyenne, elles représentent 20% à 25% du salaire brut.
- La Contribution au Financement du Logement
Les employeurs doivent également participer à l’effort de construction en versant une contribution à l’action logement. Cette cotisation est de 0,45% à 1% de la masse salariale annuelle pour les entreprises de plus de 20 salariés.
- Les Autres Charges Sociales
- Participation et intéressement : Si l’entreprise met en place un système d’intéressement ou de participation, des charges sociales supplémentaires s’appliqueront sur les montants versés. Cependant, ces dispositifs bénéficient parfois de taux réduits de charges sociales.
- Taxe d’apprentissage : Les entreprises doivent participer au financement de l’apprentissage en versant une taxe calculée sur la masse salariale, généralement 0,68% pour les entreprises de plus de 11 salariés.
- La Taxe sur les Salaires (Non-assujettissement à la TVA)
Les sociétés non assujetties à la TVA, comme celles opérant dans certains secteurs d’activité exonérés de TVA, peuvent être soumises à la taxe sur les salaires. Celle-ci est calculée en fonction des salaires versés et se décompose en trois tranches :
- 4,25% pour la masse salariale jusqu’à 7 630 €.
- 8,50% pour la tranche entre 7 630 € et 15 260 €.
- 13,60% au-delà de 15 260 €.
Conclusion
Les marchands de biens doivent faire face à un environnement fiscal et social complexe qui varie selon leur statut (entrepreneur individuel ou société) et le type d’activités exercées. Les taxes sur l’immobilier (TVA, droits de mutation, plus-value) représentent un coût important dans le cadre des transactions immobilières. Parallèlement, les charges sociales patronales et salariales sont incontournables si la société emploie des salariés, représentant un pourcentage significatif des salaires bruts.
Une gestion rigoureuse et une bonne anticipation des charges fiscales et sociales sont essentielles pour maximiser la rentabilité de l’activité. Pour cela, il est fortement conseillé de se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé dans le secteur immobilier, afin d’optimiser les obligations fiscales et de respecter les différentes législations en vigueur.
En somme, bien que le secteur des marchands de biens offre un potentiel lucratif important, il impose également des responsabilités fiscales et sociales considérables, qui nécessitent une vigilance constante et une gestion professionnelle des différents aspects financiers.
