Marchand de biens
Marchand de biens immobilier
Le marchand de biens, spécialiste de l’achat revente de biens immobiliers
L’activité de marchand de biens est un métier de l’immobilier qui consiste à acheter des biens immobiliers puis de les revendre avec ou sans travaux.
Introduction : Qu'est-ce qu'un marchand de biens
Définition et rôle du marchand de biens
De plus en plus de personnes se tournent vers le métier de marchand de biens. Autrefois très occulte cette activité de l’immobilier est de plus en plus médiatisée et attire donc un large public. Mais en quoi consiste vraiment ce métier :
Tout d’abord le marchand de biens est considéré comme un professionnel de l’immobilier. Il achète des biens immobiliers (de tous types) pour les revendre en dégageant une plus-value, appelée également la marge, dans un délai défini de maximum 5 ans . Le bien peut être revendu en l’état, avec des modifications (découpe) ou encore des travaux de rénovation. C’est donc de ses reventes que le marchand de biens va pouvoir dégager des revenus.
Contrairement aux activités d’investissement locatif le marchand de biens doit revendre son bien, il doit donc réaliser régulièrement des acquisition avec des bénéfices pour que son activité soit pérenne. C’est cette notion de bénéfice « rapide » et à première vue « facile » qui pousse de nombreux français et française à se lancer dans l’aventure.
Le marchand de biens étant un professionnel il doit donc créer une entreprise et donc être capable de gérer de l’administratif, de la comptabilité, de la finance, du juridique et de nombreux autres aspects…
Le marchand de biens ne doit pas être confondu avec un promoteur immobilier ou un agent immobilier :
- L’agent immobilier s’occupe exclusivement de la vente d’un bien immobilier, il ne l’achète pas pour le revendre. Les marchands de biens travaillent d’ailleurs en étroite collaboration avec les agents immobiliers pour le sourcing des biens mais également pour leur revente.
- Le promoteur immobilier construit des biens, le marchand de biens les achète déjà construit, les transforme ou les améliore. Ce sont donc deux métiers qui ont des ressemblances mais qui sont très différents.
Voici quelques exemples d’opérations de marchand de biens :
- Acquisition d’une maison avec un grand terrain : Découpe de la maison et du terrain pour une revente en deux parties
- Acquisition d’un immeuble entier et revente des appartements à la découpe
- Acquisition d’une maison et division en plusieurs appartements
- Acquisition d’un grand terrain et division en plusieurs terrains
- Acquisition d’une maison ou d’un appartement, réalisation de travaux puis revendre rénové
- Acquisition d’un ensemble immobilier et revente à la découpe (parking, commerce, entrepôt, appartement, terrain)…
Les différents types de biens immobiliers concernés
Le marchand de biens peut s’intéresser à tous les types de biens immobiliers :
- Immeuble
- Maison
- Appartement
- Terrain
- Parking
- Bureaux
- Entrepôt
- Boutique
- Cave
- …
Les avantages et inconvénients du métier de marchand de biens
Les avantages fiscaux
- La réduction des frais d’acquisition (frais de notaire) : C’est surement le plus gros avantage !
Pour un particulier les frais d’acquisition représentent environ 7,5% du prix du bien. Par exemple pour un appartement à 500000 euros il vous faudra payer la somme de 37500 euros (une partie pour le notaire et une partie pour l’état).
Pour le marchand de biens les frais d’acquisition sont réduits à environ 2,5% du prix du bien. Si nous reprenons le même exemple, pour un appartement à 500000 euros, il faudra débourser la somme de 12500 euros lors de la signature soit une économie de 25000 euros. Pour bénéficier de cette remise il y a un engagement de revendre le bien sous 5 ans, sinon il faudra rembourser la différence. Cette réduction des frais vous permet d’obtenir une marge plus importante sur votre opération et de ne pas être pénalisé par le montant des frais d’acquisition.
- L’exonération de TVA :
Les inconvénients et les risques
- Les risques financiers :
Le métier de marchand de biens n’est pas un métier sans risque. On parle souvent des bénéfices réalisées sur les belles affaires mais il ne faut pas oublier les pertes. L’immobilier est un secteur d’activité où en cas de mauvais investissement les pertes financières peuvent être très importantes. Ces derniers temps par exemple, avec une baisse de marché liée à l’augmentation des taux, des nouvelles normes en termes de performance énergétique ou encore à l’encadrement des loyers. On peut donc beaucoup gagner mais aussi beaucoup perdre, parfois toutes ses économies…
- La difficulté à obtenir des financements :
Les banques sont de plus en plus frileuses pour financer les projets de marchands de biens. Les banques classiques ne financent quasiment plus et les banques spécialisées tels que la CAIXA ou la BCP financent principalement les marchands expérimentés et non les nouveaux marchands de biens. Autre problématique, quand elles financent, elles demandent des apports qui sont de plus en plus importants (entre 20 et 30%) et des cautions personnelles. Le nouveau marchand doit donc souvent s’orienter vers le crowdfunding ou le financement en fonds propres.
- Les risques liés à la réglementation :
Certains projets nécessitent des demandes d’urbanisme qui sont de plus en plus compliquées à obtenir, par exemple les divisions avec un nombre de place de stationnement obligatoire. Sans parler des nombreux secteurs dépendants de l’ABF (architecte des bâtiments de France) et des nombreux recours formulés par les voisins. La vie de marchand de biens est donc semée d’embuche et il est essentiel d’être au point sur les sujets liés à l’urbanisme et à la réglementation de manière générale.
- La revente :
Acheter c’est bien mais revendre c’est mieux ! Avec le contexte tendu, les reventes sont de plus en plus compliquées, les délais de portage se rallonge, ce qui fait par levier augmenter les frais de financement et donc diminuer votre plus-value, voir la perdre.
La commercialisation doit donc être étudiée attentivement pour éviter les mauvaises surprises...
L'activité de marchand de biens
Les étapes pour se lancer
- Le type d’entreprise :
L’activité de marchand de biens peut s’exercer sous différentes formes, en entreprise individuelle (EI) ou en société (SARL, SAS, EURL, SASU…). Il n’y a pas de forme de société meilleure que les autres, tout dépend de votre mode de rémunération, de la composition des associés et de nombreux autres facteurs. Avant d’engager toutes démarches, il est primordial de contacter un avocat ou un expert-comptable qui soit spécialisé dans l’activité de marchand de biens. L’activité de marchand de biens ne peut pas s’exercer en SCI car la SCI n’a pas pour vocation d’avoir une activité commerciale.
- L’apport financier initial :
Il ne sera clairement pas possible d’être marchand de biens sans argent, sauf à avoir des investisseurs privés qui ne vous demanderons pas d’investir votre argent ce qui est très rare. Que cela soit pour les banques ou les plateformes de crowdfunding, ils vous demanderont au minimum 20 à 30% d’apport personnel. Si vous réalisez un projet dans une région où les prix sont élevés alors l’apport sera encore plus important. Par exemple pour une maison à 500000 euros vous demandera entre 100000 et 150000 euros d’apport personnel, cette somme sera immobilisée jusqu’à la fin. Pour multiplier les projets il vous faudra donc des fonds importants et faire des projets les plus courts possibles pour que l’argent ne soit pas immobilisé trop longtemps.
- Identifier les projets rentables
Avoir de l’argent et des financements c’est bien mais encore faut-il trouver les projets. C’est crucial pour le marchand de biens, la réussite de son entreprise dépend de sa capacité à trouver des projets rentables.
Pour cela il n’existe pas de recettes miracles, il faut chercher sur les portails immobiliers (en étant réactif car les bons coups partent vites). Chercher sur les portails peut s’avérer chronophage, les meilleures offres étant le plus souvent en off market (c’est à dire quelles ne sont pas sur le marché). Pour trouver ces biens, il faut travailler son réseau, ses partenaires. Les affaires peuvent venir des agents immobiliers, des syndics, des notaires, des géomètres… Les agences immobilières sont souvent les premiers prescripteurs.
Il est également essentiel de connaitre son secteur pour identifier rapidement les bonnes affaires et travailler avec des partenaires locaux.
Les compétences requises
L’activité de marchand nécessite des compétences dans différents domaines :
- La fiscalité : il faut maitriser la fiscalité de ses opérations, TVA, marge, financement…
- L’urbanisme : il faut savoir rapidement si votre opération est faisable, puis il faudra obtenir les autorisations nécessaires (Déclaration préalable, permis de construire, permis d’aménager…)
- Les travaux : il faudra estimer correctement le prix de vos travaux et également suivre vos chantiers
Règlementation et fiscalité du marchand de biens
Le statut juridique et les obligations comptables
Le marchand de biens doit obligatoirement déclarer sa société au registre du commerce et des sociétés afin d’obtenir un numéro SIREN, SIRET et un numéro de TVA. Le code NAF du marchand de biens est le 68.10Z. Il dépend de la convention collective des professionnels de l’immobilier IDCC 1527.
Comme toute société, le professionnel doit tenir une comptabilité, il doit déclarer tous les ans ses bénéfices ou pertes, ainsi que sa taxe sur la valeur ajoutée. Il doit également déclarer les charges sociales relatives à sa rémunération ou celle de ses salariés. Pour toutes les démarches il faudra vous faire accompagner d’un expert-comptable spécialisé sur l’activité.
Imposition des marges et TVA
A la différence du particulier qui est imposé sur la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier, il fonctionne avec le système d’impôt sur les sociétés. C’est le cumul de son chiffre d’affaires et de ses dépenses qui constitue à la fin de l’exercice fiscal sa marge. Et c’est le bénéfice de fin d’exercice qui va être imposé. En termes d’imposition, vous serez redevable de 15% pour les 42500 euros puis 25% à partir de 42500 euros.
Vous serez également potentiellement redevable de la TVA si vos opérations sont assujetties. TVA sur marge ou TVA totale, vous devrez la payer via des acomptes tout au long de l’année.
La fiscalité du marchand de biens est une fiscalité assez lourde, il est important de bien intégrer tous ces éléments dans le calcul de vos opérations afin d’être sur qu’elles soient rentables.
Conclusion
Cette activité est plus complexe qu’elle n’y paraît, il faut bien avoir tous les éléments en tête avant de se lancer et surtout bien se former. Utiliser un logiciel de gestion vous permettra de structurer votre activité.
