Personne morale ou personne physique, l’activité de marchand de biens consiste à acheter et à revendre des biens immobiliers qu’ils soient à usage d’habitation, commercial ou mixte dans le but de réaliser un profit communément appelée « la marge ».
Il existe différents types d’opérations que ce soit une simple rénovation, une division parcellaire, la mise en copropriété d’un immeuble etc. Ce n’est donc pas une activité comme les autres et qui peut être exercée à temps plein ou de manière occasionnelle.
La profession de marchand de biens connaît un attrait important depuis maintenant plusieurs années auprès notamment des non professionnels de l’immobilier. Il s’agit de l’avantage principal de cette activité, vous n’avez pas besoin d’avoir une formation ou une certification quelconque pour engager une première opération et vous considérer comme marchand de biens.
On distingue vraiment ceux qui consacrent leur vie professionnelle à cette activité et ceux qui se lancent sans être issue du monde de l’immobilier. Une tendance de plus en plus forte. Le métier demeure encore peu connu et abstrait pour beaucoup mais pour autant, il suscite un intérêt certain voire de la fascination. Attention quand même à ne pas uniquement s’imaginer une profession simple et rémunératrice comme beaucoup le font.
Alors pourquoi ce métier attire de plus en plus de monde ?
Comme nous le précisions en introduction, ce métier attire avant tout parce qu’il ne nécessite pas de formation ou de diplôme particulier. Sans aucune qualification professionnelle et background, chacun peut se lancer en tant que marchand de biens.
Il s’agit d’ailleurs de l’une des seules professions de l’immobilier à ne pas être encadrée et ne pas nécessiter de carte de transaction ou de gestion.
Le métier de marchand de biens permet également de gagner des sommes d’argent importantes sur certaines opérations ce qui attire également beaucoup de monde. Gagner beaucoup d’argent à condition de bien maitriser son projet et les subtilités de l’immobilier et surtout disposer d’épargne afin d’apporter les fonds propres nécessaires au financement des opérations.
Quand le marchand repère un bien avec travaux dans l’optique de le revendre pour réaliser une marge, il va donc devoir réaliser les travaux d’embellissement. Il faut donc s’assurer d’être entouré des bonnes personnes, des bonnes entreprises et ne pas connaître de déconvenues ou surpayer ses travaux au risque de réduire la marge de l’opération.
Les réseaux sociaux et les émissions de télévision orientées immobilier suscite l’attrait et l’envie de tous. En regardant ces émissions, chacun s’identifie à la personne qui réalise des opérations et souhaite donc se lancer lui aussi.
Attirante oui, rémunératrice oui mais aussi risquée si l’environnement n’est pas maitrisé.
D’autres avantages et notamment le statut
N’étant pas réglementée, d’un point de vue juridique, il suffit de créer une société. Plusieurs formes de sociétés sont envisageables comme la SASU, la SARL, l’EURL ou encore la SCI. Créer sa propre société nécessite quelques démarches auprès de la CCI mais reste une démarche extrêmement simple et accessible à tous.
Le marchand devra en parallèle souscrire à une assurance dite responsabilité civile professionnelle et se faire accompagner d’un expert-comptable pour le suivi de son activité d’où la nécessité de disposer d’un minimum de trésorerie.
Grâce à internet et aux réseaux sociaux divers et variés, il est facile d’accéder à des informations sur le marché immobilier, les tendances de prix, les procédures d’achat et de vente etc ce qui permet notamment aux non professionnels de se former et de gagner en autonomie avec les risques inhérents.
Flexibilité et indépendance : le marchand est maître de son temps et s’organise comme il l’entend. Il n’a pas de contraintes particulières ou des horaires fixes de bureau.
Le statut de marchand bénéficie de nombreux avantage d’un point de vue fiscal :
- Lors de l’acquisition d’un bien et contrairement à une acquisition en nom propre, les frais de notaire seront réduits à hauteur de 2% versus 7% par l’éxonération des droits de mutations comprenant les taxes départementales, communales ou nationales ;
- Exonération de la TVA sur certaines opérations ce qui permet de booster la marge de certaines opérations ;
- Imposition adaptée au profil de l’entreprise retenue. Si vous achetez en nom propre, la plus value réalisée sera soumise à l’IR et se cumulera à vos revenus sauf s’il s’agit de votre résidence principale. En statut professionnel, votre marge sera considérée comme le bénéfice de votre société et donc soumis à l’impôt sur les sociétés.
Devant l’attrait de plus en plus important, les professionnels qui en font leur activité du quotidien sont appelés « promoteurs rénovateurs ». Cette appellation les distingue aussi des promoteurs plus classiques qui eux ne font que du neuf.
En général, un marchand de biens réalise une grosse opération de revente tous les 6 à 18 mois contre un rythme dans le neuf beaucoup plus long et souvent sur 24-36 mois minimum.
La profession reste une activité risquée
De nombreux avantages donc mais attention aux risques de la profession car il s’agit définitivement d’une profession risquée.
Beaucoup pensent que la marge d’une opération se génère automatiquement et que le marchand a la capacité de se rémunérer sans rien faire. Les non professionnels pensent très souvent qu’ils peuvent s’enrichir rapidement mais ils font souvent face à des déceptions quand ils commencent à traiter une première opération.
Le nouveau marchand de biens doit savoir évaluer les risques potentiels, il doit trouver la motivation quotidiennement pour aller prospecter sur le terrain, solliciter des apporteurs d’affaires, agents immobiliers etc. En pratiquant, certains prennent conscience de la difficulté du métier et du sourcing.
Certains projets nécessitent des apports en fonds propres importants et représentent donc des risques conséquents.
Le choix de la banque est également un élément essentiel pour sécuriser le financement de ces projets, un aspect souvent sous-estimé par les nouveaux marchands.
Conclusion
Vous l’aurez compris, l’économie française connaît sa pire récession et le marché de l’immobilier une crise importante, les marchands de biens doivent donc être très prudents dans l’appréciation de leurs investissements.
En parallèle, des écoles supérieures et des organismes de formation sont en pleine réflexion pour proposer des diplômes officiels pour devenir marchand de biens. Preuve que le métier n’a pas encore fait son temps.
Pour les nouveaux marchands de biens, se former à la fiscalité immobilière peut également être un atout considérable pour éviter les erreurs coûteuses.
