Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier qui achète et revend des biens dans le but de dégager une marge. Le calcul de rentabilité est donc une partie cruciale de l’opération de marchand de biens. En général pour qu’un projet soit viable on parle d’une marge de 20% sur le projet.
Le calcul de rentabilité est obligatoirement demandé par la banque dans le cadre d’un financement bancaire ou autre type de financement.
Pourquoi le calcul de rentabilité est-il crucial ?
1. Évaluation de la Viabilité du Projet :
Analyse de faisabilité du projet : Cela vous aide à déterminer si le projet est financièrement viable et s’il vaut la peine d’être poursuivi.
Identification des risques : Évaluer la rentabilité peut vous aider à identifier les risques et à prendre des décisions adaptées.
2. Planification Financière :
Budget : En évaluant la rentabilité, vous pouvez planifier et gérer votre budget efficacement.
Financement : Cela peut aussi vous aider à déterminer le montant du financement nécessaire et à planifier les sources de financement.
3. Prise de Décision :
Investissement : Le calcul de la rentabilité vous aide à décider si investir dans un projet spécifique est une décision judicieuse.
Stratégie : Cela peut guider vos décisions stratégiques concernant l’achat, la rénovation et la vente de biens.
4. Comparaison des Opportunités :
Évaluation des options : Calculer la rentabilité permet de comparer différentes opportunités d’investissement et de choisir la plus performante.
Optimisation du portefeuille : Cela vous permet d’optimiser le portefeuille d’investissement en choisissant des projets qui maximisent le retour sur investissement (ROI).
5. Suivi et Contrôle :
Mesure de la performance : Cela vous permet de suivre la performance du projet par rapport aux prévisions.
Amélioration continue : Sur la base de l’analyse de rentabilité, des améliorations et des ajustements peuvent être apportés pour améliorer la performance des futurs projets.
6. Communication et Reporting :
Parties prenantes : La rentabilité est un indicateur clé qui peut être communiqué aux parties prenantes, investisseurs, et partenaires financiers.
Transparence : Cela contribue à la transparence et à une communication claire concernant la santé financière du projet.
7. Préparation aux Incertitudes :
Scénarios : En calculant la rentabilité, vous pouvez également préparer différents scénarios (optimiste, pessimiste, probable) pour être prêt à faire face à diverses incertitudes et fluctuations du marché.
Quelles sont les différentes dépenses qui rentrent en compte dans le calcul de rentabilité ?
Les coûts d’acquisition
Les Frais de notaire : ils sont réduits pour les marchands de biens (environ 2,5% du prix d’achat) contre 7,5% pour les particuliers avec un engagement de revente sous 5 ans.
Les frais d’agence : Ils sont compris entre 3 et 5% du prix de vente, ils peuvent être à la charge du vendeur ou de l’acquéreur. Les frais d’agence peuvent également être sous la forme d’un forfait. Ils sont réglés lors de la vente chez le notaire.
Les frais d’agence sont soumis à TVA (20%), s’ils sont à la charge acquéreur vous pourrez récupérer la TVA (si votre vente est soumise à TVA).
Les coûts de travaux
Les frais d’architecte : Les frais d’architecte peuvent varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que la complexité du projet, la réputation et l’expérience de l’architecte, la localisation géographique, et le type de bâtiment (résidentiel, commercial, rénovation, etc.). Voici quelques façons dont les architectes pourraient facturer leurs services :
- Pourcentage du coût de la construction
- Honoraires fixes
- Combinaison des deux
Les frais de viabilisation : La viabilisation d’un terrain consiste à le raccorder aux différents réseaux nécessaires tels que l’eau, l’électricité, le gaz, le téléphone et les égouts.
- Raccordement à l’eau
- Raccordement à l’électricité
- Raccordement au gaz
- Raccordement au réseau téléphonique et internet
- Raccordement au réseau d’assainissement
- Raccordement au tout-à-l’égout ou installation d’un système d’assainissement individuel.
- Aménagement de la voirie
Les frais de viabilisation sont très variables et dépendent de nombreux facteurs.
Les coûts de construction ou de rénovation : Les coûts moyens de rénovation et de construction peuvent varier en fonction de nombreux facteurs, tels que la localisation, la taille et la complexité du projet, les matériaux utilisés, les honoraires des professionnels impliqués, et plus encore. Voici quelques indications générales :
Coûts de Construction :
Maison individuelle :
Le coût moyen peut varier entre 1 200 et 3 000 euros par mètre carré. Cela dépend des matériaux utilisés, du type de construction (plain-pied, R+1, etc.), et des spécificités du terrain.
Immeuble résidentiel / bâtiment commercial :
Les coûts sont très variables et dépendent de la hauteur, de la destination du bâtiment, des matériaux, etc. Ils peuvent aller de 1 500 à 4 000 euros par mètre carré ou plus.
Coûts de Rénovation :
Rénovation légère :
Rafraîchissement des peintures, revêtements de sol, petites réparations. Cela peut coûter entre 100 et 500 euros par mètre carré.
Rénovation modérée :
Inclut la rénovation légère plus le remplacement de certains éléments comme les portes, fenêtres, sanitaires. Le coût peut aller de 500 à 1 000 euros par mètre carré.
Rénovation lourde :
Travaux structurels, remplacement complet des installations électriques et de plomberie, rénovation énergétique. Les coûts peuvent varier entre 1 000 et 1 500 euros par mètre carré ou plus.
Conseils :
- Demandez plusieurs devis : Obtenez des devis détaillés de différents professionnels pour comparer les prix.
- Prévoyez une marge : Toujours prévoir une marge budgétaire pour d’éventuels imprévus ou modifications en cours de projet.
- Choisissez des professionnels certifiés : Assurez-vous de travailler avec des professionnels expérimentés et certifiés pour garantir la qualité des travaux.
Les autres frais :
- Frais de démolition
- Études de sol
Les frais de financement
Les Frais de dossier : Entre 1 et 1,5% ou sous forme de forfait du montant du
La commission sur engagement : Entre 0,5 et 1% du montant du prêt
Les intérêts : entre 3 et 5 % + le taux Euribor.
L’hypothèque
Les frais de fonctionnement
Les frais bancaires : La banque peut vous facturer différents frais, sur les virements par exemple, votre carte bancaire
Les frais d’assurance : En fonction de votre projet vous devrez souscrire à différentes assurances, comme la PNO ou la dommage ouvrage, les coûts varient en fonction de la taille de votre projet.
Les coûts liés à la vente
Les frais de publicité : Le photographe, le coût de diffusion des annonces
Les frais d’agence : entre 3 et 5% du montant de la vente
Les taxes et impôts
La taxe foncière : Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous devrez donc régler la taxe foncière qui peut être plus ou moins importante en fonction de la ville
La TVA : Point très important, en fonction du projet vous pouvez avoir plusieurs types de TVA
- Exonération
- TVA sur marge
- TVA Totale
La TVA peut avoir un impact très fort sur la rentabilité de votre projet, il faut donc veiller à calculer votre rentabilité avec le bon type de TVA.
La taxe d’aménagement : c’est un impôt local qui est perçu par les communes, les départements et la région (uniquement en Île-de-France) lors de la réalisation de constructions ou d’aménagements nécessitant une autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, déclaration préalable). Elle s’applique à divers types de projets, tels que la construction de maisons, l’aménagement de combles, la création de places de stationnement, l’installation de piscines, etc.
L’importance de l’estimation du prix de vente final :
L’estimation précise du prix de vente final est d’une importance capitale pour un marchand de biens, car elle détermine la rentabilité et la viabilité de ses transactions immobilières. Une estimation judicieuse permet d’assurer que tous les coûts associés au projet, tels que l’achat initial, les rénovations, les frais administratifs et les coûts de commercialisation, sont non seulement couverts, mais qu’une marge bénéficiaire saine est également réalisée. Cela permet également au marchand de biens de positionner son offre de manière compétitive sur le marché, en alignant le prix avec la valeur perçue par les acheteurs potentiels, favorisant ainsi une transaction rapide et efficace.
De plus, une bonne estimation du prix de vente aide à naviguer avec précision à travers les négociations, en ayant une base solide pour justifier le prix demandé et pour réaliser des ajustements réfléchis lors des discussions avec les acheteurs. En bref, une estimation précise du prix de vente final est cruciale pour maximiser les profits, maintenir la liquidité, et soutenir une réputation forte et crédible en tant que marchand de biens compétent et fiable sur le marché immobilier.
Pourquoi utiliser le simulateur de rentabilité Mabrik Immo :
Le simulateur de rentabilité MaBrik Immo vous permet d’automatiser vos calculs de rentabilité et vérifier la marge de votre projet. Vous pouvez également enregistrer les différentes simulations afin de pouvoir faire différents scénarios et de trouver celui qui est le plus rentable.
Vous pourrez saisir toutes les informations pour estimer les dépenses et les recettes de votre projet, calculer et répartir la TVA. Vous pourrez également intégrer les frais de financement.
La formule de calcul de la rentabilité
Marge du projet = Prix de revente – (Prix d’achat + coût d’acquisition + coût des travaux + coût du financement + coût de fonctionnement + coût de revente + Taxes et impôts)
